Определение предельной стоимости работ по капитальному ремонту. Определяем стоимость капитального, текущего ремонта или реконструкции
"Руководитель автономного учреждения", 2011, N 9
В любом автономном учреждении время от времени возникает необходимость провести капитальный или текущий ремонт, реконструкцию. Методика ценообразования в каждом из этих случаев различна, поэтому перед тем как оценивать первоначальную стоимость ремонтных работ, руководители должны четко представлять, к какому виду их следует отнести. Здесь и возникают трудности.
Вид работ
Определения различных видов ремонта и реконструкции даются в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение).
Как следует из Приложения 1 к Положению, реконструкция - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности либо его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Капитальным является ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных показателей здания. Согласно п. 4.1 Положения он предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). В состав текущего ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению).
При сопоставлении понятий капитального ремонта и реконструкции следует обратить внимание на два важных момента.
Во-первых, и при капремонте, и при реконструкции могут изменяться эксплуатационные показатели здания. Разница только в масштабе улучшений. При капитальном ремонте производится замена конструктивных элементов и попутно могут быть улучшены их показатели. Такое улучшение - побочный и необязательный эффект ремонта. При реконструкции улучшение эксплуатационных показателей - главная цель производимых затрат. Здесь основные характеристики здания должны улучшиться в любом случае.
Во-вторых, перечни строительных работ , которые могут проводиться в рамках капитального ремонта и реконструкции, пересекаются . Одни и те же работы могут в одном случае быть частью ремонта, в другом - реконструкции. Каждый раз необходимо оценивать конкретный результат проведенных мероприятий - произошло ли улучшение основных эксплуатационных показателей здания (помещения).
В Приложении 9 к Положению приведен примерный перечень работ по капитальному ремонту в зданиях жилого, коммунального и социально-культурного назначения. Он включает в себя, в частности:
- подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям;
- создание систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
- работы по утеплению и шумоизоляции зданий.
Кроме того, капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п. 5.1 Положения).
Таким образом, перепланировка, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, установка различных сигнализаций хотя и являются работами по модернизации здания, но могут быть проведены в рамках капитального ремонта. В то же время подобные работы могут проводиться и в рамках реконструкции.
Согласно п. 5.3 Положения при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Наиболее ярко проиллюстрировать разницу между реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом можно на примере ремонтных работ по замене стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации в строении высотой более одного этажа.
Если требуется демонтировать металлические или чугунные трубы стояков и заменить их металлопластиковыми или полипропиленовыми аналогами без расширения отверстий в перекрытиях и значительных изменений в метраже труб - эти работы относятся к текущему ремонту.
При необходимости увеличить количество стояков (возросло число посетителей, вследствие чего потребовались дополнительные санитарные узлы), то есть произвести улучшение эксплуатационных показателей, работы нужно трактовать как реконструкцию.
Если демонтаж или монтаж системы горячего и холодного водоснабжения невозможен без полного или частичного разбора перекрытия, даже без улучшения эксплуатационных характеристик данные работы будут отнесены к капитальному ремонту.
Объем работ или объем финансирования?
Определение вида работ (текущего, капитального ремонта или реконструкции) предваряется этапом, без которого нельзя обойтись, - составлением технического задания и проектной документации на отдельные их виды (проект на электрические работы, вентиляционные работы и др.). Техзадание можно составлять двумя способами:
- исходя из объемов работ;
- исходя из объемов финансирования - как собственного, так и бюджетного (другими словами, ориентируясь на максимальный объем "ремонтного портфеля").
То есть при составлении технического задания руководителю нужно принять решение: что первично - объемы работ или деньги? От этого будет зависеть и конечный результат ремонта, и детали взаимодействия с подрядчиком.
Предположим, руководитель учреждения посчитал целесообразным отремонтировать часть помещений без глобальной перепланировки. На составление проекта денег не выделялось, поэтому сотрудники учреждения ограничились тем, что выписали перечень возможных работ по каждому помещению и пригласили бригадиров двух независимых строительных бригад. При обсуждении стоимости старший мастер первой бригады, ориентированный на расчет исходя из объема работ, скажет, что один квадратный метр ремонтных работ "под ключ" без учета стоимости материалов оценивается в 100 долл. (плюс-минус 10%). Начальник второй бригады, ориентированный на объем финансирования, попросит у руководителя план БТИ, список работ и через два-три дня представит расчет, составленный на пяти листах. В нем каждый пункт списка работ будет представлен в виде произведения объема работ и единичной расценки стоимости каждого их вида. Например : снятие линолеума 100 кв. м x 30 руб. = 3000 руб., изготовление стяжки 100 кв. м x 250 руб. = 25 000 руб. и т.д.
Если руководитель учреждения посчитает приоритетным объем работ, процесс ремонта будет следующим: сначала будет выполнен на 100% (во всех ремонтируемых помещениях) один или несколько видов работ, например приведены в надлежащий вид все полы и стены. А вот, допустим, потолки и двери придется отложить на следующий раз. Если же главным оказался объем средств, будет полностью отремонтирована часть помещений (та, на которую хватит денег), например все санитарные узлы, коридор и два кабинета, а остальные комнаты будут оставлены на потом.
Сметная стоимость подрядных работ
Другим важным этапом проведения любых ремонтно-строительных работ является составление проектно-сметной документации , когда определяется стоимость ремонта или реконструкции.
Основным инструментом для определения цены объектов в строительстве, будь то текущий, капитальный ремонт или реконструкция, является единичная расценка (стоимость) отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты.
Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными. Первые, как правило, применяются на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов, или в тех случаях, когда большинство строительных материалов изготавливается непосредственно на строительной площадке. Вторые разрабатывает и устанавливает ФГУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (ФЦЦС).
Наиболее распространенными методами установления цены ремонтно-строительных работ являются ресурсный и базисно-индексный методы расчетов . Для определения сметной стоимости подрядных работ этими методами необходимо иметь следующие данные:
- Перечень материалов, изделий и конструкций, необходимых для ремонта или реконструкции.
- Данные о потребности в строительных машинах и механизмах, необходимых для проведения работ на объекте.
- Данные об объемах работ и затратах труда по профессиям.
- Сведения о стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом затрат на их доставку на объект.
- Сведения о стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов.
- Сведения о стоимости человеко-часа по профессиям.
- Затраты подрядчика на организацию, управление и обслуживание строительного производства.
- Нормативная прибыль, которую планирует получить подрядчик.
Конечно, такой расчет может составить только профессиональный сметчик. Но руководитель учреждения-заказчика должен помнить одно правило: при любом расчете установление максимального уровня накладных расходов, а также увеличение стоимости объекта за счет стесненности и прочих повышающих коэффициентов допускаются только при проведении реконструкции, реже капитального ремонта. При проведении текущего ремонта применение максимально возможных строительных коэффициентов недопустимо , их предельный уровень должен составлять 60 - 70% коэффициентов, применяемых при реконструкции или капитальном ремонте. Иными словами, если объект согласно сметной документации ремонтируется капитально, его условная стоимость составляет 100 руб. Если же сметная документация на тот же объем работ подготовлена как текущий ремонт объекта, его условная стоимость должна быть равна 60 - 70 руб.
Именно для того, чтобы руководителей автономных учреждений не вводили в заблуждение в ситуациях, когда замена двух дверей и напольного покрытия трактуется как капитальный ремонт со всеми максимальными надбавками, автор так скрупулезно подчеркивал разницу между капитальным, текущим ремонтом и реконструкцией.
К сожалению, это единственный нюанс, который позволит неспециалистам в области строительства проконтролировать правильность определения сметной стоимости, рассчитанной с помощью ресурсного или базисно-индексного метода на основании территориальных единичных расценок, и сэкономить средства. Поэтому предложим альтернативный вариант расчета.
Метод "потолочной переменной"
Автор, строитель с многолетним стажем, разработал собственный метод определения приблизительной стоимости ремонтно-строительных работ. Здесь не потребуется специальных знаний, а сам метод ненаучный, зато действенный. Назовем его методом "потолочной переменной ". С помощью этого метода можно определить числовое значение уровня этой "переменной" и, умножив ее на количество квадратных метров ремонтируемого объекта, получить приблизительную стоимость ремонта. Подчеркнем, что данный метод не подходит для крупномасштабных строительных работ (таких как реконструкция), но при проведении текущего, а иногда даже капитального ремонта им стоит воспользоваться, чтобы уже на стадии планирования оценить примерные затраты.
Предположим, что учреждению нужно отремонтировать коридор длиной 25 м, шириной 4 м и высотой 3 м, в который выходят десять дверей кабинетов. Кроме того, в коридор можно попасть через распашные двери, с двух сторон выходящие на основную и резервную лестницы. На данном объекте следует выполнить следующие работы:
- Снять старое напольное покрытие (линолеум) - 100 кв. м.
- Залить стяжку толщиной от 10 до 30 мм <1> - 100 кв. м.
- Уложить на пол керамогранит - 100 кв. м.
- Заменить двери - 12 шт., из них 10 шт. стандартных, 2 шт. распашные.
- Зашпатлевать и покрасить стены - 150 кв. м.
- Установить кассетный подвесной потолок из минерального волокна - 100 кв. м.
- Установить растровые светильники - 20 шт.
- Смонтировать новую электропроводку - 200 м.
- Установить плинтус - 45 пог. м.
- Установить выключатели - 5 шт.
Первое правило, которое стоит взять на вооружение: при отделочных работах соотношение стоимости материалов к стоимости самих работ - приблизительно 2 к 1, то есть при условной стоимости материалов 100 руб. условная цена работ со всеми накладными расходами составит 50 руб. плюс 3 руб. на транспортные расходы (3% стоимости материалов).
Второе правило. У любого помещения имеются три основных компонента - стены, полы и потолки. Кроме того, в зависимости от профиля помещений в них есть "набор" дополнительных элементов - окон, дверей, вентиляции, сантехники, электрики, изоляции. Каждый из основных и вспомогательных параметров помещения имеет свой удельный вес в стоимости работ. Он приведен в таблице, составленной на основании практического опыта автора.
Теперь приступим к расчету.
В настоящий момент один квадратный метр комплексного ремонта (без материалов) в городе-миллионнике стоит порядка 1800 руб. Следовательно, стоимость материалов для ремонта этого квадратного метра составляет 3600 руб. Общая стоимость ремонта квадратного метра - 5400 руб. Это и есть базовая ставка "потолочной переменной" при удельном весе выполненных работ 100%. Если бы в примере с ремонтом коридора нужно было выполнять все вышеперечисленные виды отделочных работ, общая сумма затрат составила бы 540 тыс. руб.
Теперь проанализируем реальные условия нашего примера. На основании технического задания учреждение ремонтирует полы, стены, потолки, электрику и двери. Строку "Прочие компоненты" автор рекомендует включать в любую смету, поскольку непредвиденные расходы могут возникать практически при каждом ремонте. Учреждению не нужно ремонтировать вентиляцию, окна, сантехнику, устанавливать изоляцию. Вычтя из 100% удельного веса их часть (28%), мы получим 72%. Таким, образом, умножив 5400 руб. на коэффициент 0,72, получаем 3888 руб. - новый уровень нашей "потолочной переменной". Теперь подсчитаем стоимость всего ремонта: 3888 руб. x 100 кв. м = 388,8 тыс. руб.
Метод "потолочной переменной" очень прост в использовании. Его эффективность можно легко проверить на практике, сопоставив результат, который получится при такой форме расчета, с тем, что предоставят сметчики. И, вероятно, этот метод может избавить учреждение от необходимости обращаться к сметчикам для того, чтобы узнать стоимость текущего ремонта.
Естественно, базовая ставка "потолочной переменной" будет корректироваться в связи с инфляцией, а также уровнем жизни , сложившимся в конкретном городе или населенном пункте. Например , уровень базовой ставки в Москве окажется выше, чем в Кирове. Чтобы не тратить напрасно время, используя устаревшие данные, нужно просто умножать "потолочную переменную" на инфляционный коэффициент, поднимая ее приблизительно на 8 - 10% ежегодно. Для крупных городов (таких как Москва и Санкт-Петербург) нужно ввести дополнительный повышающий коэффициент на уровне 1,2 - 1,25, а для небольших городов и поселков - дополнительный понижающий коэффициент на уровне 0,8 - 0,85.
Надеемся, что данный метод будет полезен руководителям и другим специалистам автономных учреждений при первоначальной оценке стоимости работ, поскольку с его помощью можно быстро сопоставить "ремонтные" планы на будущее и реальные экономические возможности организации.
Е.Я.Белоцерковский
Эксперт журнала
"Руководитель
автономного учреждения"
Приложение
к приказу
Министерства строительства и
жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 07.09.2017 г. № 1202/пр
Методические рекомендации по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия
1. Общие положения
1.1. Настоящие Методические рекомендации по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия (далее - Методические рекомендации), определяют рекомендуемый общий порядок определения размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее - МКД), который может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
1.2. Методические рекомендации разработаны в целях унификации и оптимизации деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации по планированию реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества МКД, в том числе являющихся объектами культурного наследия, на установленные периоды, а также при подготовке нормативных правовых актов в соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.3. Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе являющихся объектами культурного наследия (далее - Размер предельной стоимости), установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации на конкретный календарный год, может учитываться:
При определении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на соответствующий год;
При составлении проекта краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на соответствующий год.
1.4. При определении Размера предельной стоимости рекомендуется учитывать сметные нормативы, включенные в федеральный реестр сметных нормативов, в том числе методик, необходимых для определения сметной стоимости, методик применения сметных норм, государственных элементных сметных норм, устанавливаемых федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве.
1.5. Размеры предельных стоимостей по видам работ рекомендуется разрабатывать на основе принципов унификации принятой номенклатуры объектов капитального строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений и комплексов выполняемых работ, принятых единиц измерения, с учетом трех основных факторов:
Неизменный, нормативный перечень и нормы и нормативы расхода ресурсов в строительстве, установленные СНиП 82-01-95 «Разработка и применение норм и нормативов расходов материальных ресурсов в строительстве. Основные положения» в натуральных единицах измерения на выполнение каждого компонента из состава работ, суммирование которых дает расход ресурсов на выполнение одного вида работ;
Относительный, изменяемый во времени стоимостной показатель в текущем и прогнозном уровне цен (с учетом прогнозного индекса-дефлятора) по каждому из видов ресурсов, который определяется по исходным данным, указанным в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций;
Практический, основанный на практике выполнения аналогичных видов услуг и работ на аналогичных (по типам) МКД за предшествующие один - три года с учетом индексов изменения стоимости услуг и работ в строительстве, а при их отсутствии - индексов потребительских цен.
Состав работ по каждому виду и требования к расходу ресурсов рекомендуется использовать для определения технологии производства работ, обеспечивающей надлежащий уровень качества работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
1.6. Размеры предельных стоимостей по видам работ рекомендуется разрабатывать с использованием Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту общего имущества МКД финансируемых за счет средств фондов капитального ремонта, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
2. Термины и определения
При использовании настоящих Методических рекомендаций рекомендуется руководствоваться следующими положениями:
объект-представитель - объект капитального строительства, максимально точно отражающий технологическую специфику капитального ремонта, характерную для данного типа объектов, и выбранный из числа аналогичных объектов по принципу наиболее полного соответствия техническим характеристикам и условиям его территориального размещения;
техническое состояние - совокупность подверженных изменению в процессе производства или эксплуатации свойств объекта, характеризуемая в определенный момент времени признаками, установленными технической документацией на этот объект;
капитальный ремонт - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
энергетическая эффективность - характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам энергетических ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу;
состав затрат на капитальный ремонт - затраты на капитальный ремонт общего имущества МКД, сгруппированные по элементам и статьям. Под элементами затрат понимаются затраты, однородные по своему экономическому содержанию, а под статьями - затраты, включающие один или несколько элементов затрат;
виды работ - виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, предусмотренные частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также виды услуг и(или) работ, установленные нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации дополнительно (далее - Виды работ);
состав работ - перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, составляющих Вид работ;
компонент - элемент, входящий в состав работ, принятый в соответствии с действующими нормами и нормативами по капитальному ремонту и государственными элементными сметными нормами (далее - ГЭСН);
ресурсный метод определения стоимости капитального ремонта - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации капитального ремонта, на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, времени эксплуатации машин и их состава, затрат труда рабочих;
ресурсно-технологическая модель (РТМ) - унифицированный и агрегированный набор трудовых, технических и материальных ресурсов, сформированный на основе данных сметной документации по объектам представителям. Указанный набор ресурсов подлежит корректировке в случае изменения сметно-нормативной базы, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных норм, норм проектирования и иных обязательных требований, предъявляемых к данному типу зданий и сооружений.
Иные термины и определения, используемые в настоящих Методических рекомендациях, рекомендуется применять в значении, определенном законодательством Российской Федерации.
3. Определение размера предельной стоимости
3.1. Исходные данные, используемые при определении Размера предельной стоимости работ
3.1.1. В качестве исходных данных при определении предельной стоимости работ могут использоваться:
Типология МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации;
Перечень видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, определенному статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - виды работ);
Техническая политика в отношении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, принятая субъектом Российской Федерации;
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, составляющих виды работ, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Источниками информации по объекту-представителю могут быть технический паспорт МКД, результаты мониторинга технического состояния МКЖ, порядок проведения которого утверждается органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации, проектная документация на МКД и другие.
За основу типологии может быть принят период постройки, конструктивная схема, материал стен, конструкция и покрытие крыши, тип фундамента, отделка фасада, степень оснащенности инженерным оборудованием, этажность зданий либо иные критерии или их сочетания, характерные для объектов жилищного фонда конкретного субъекта Российской Федерации.
В описание каждого из объектов-представителей рекомендуется включать визуальную информацию, которую можно легко получить и проанализировать при проведении натурных обследований объекта.
3.1.2 Для МКД, являющихся объектами культурного наследия, рекомендуется использовать отдельную типологию МКД, которую рекомендуется согласовать с региональным органом охраны объектов культурного наследия.
1) МКД, используемые как жилые многоквартирные, построенные до середины XIX века. Каждый объект, соответствующий данной категории, рекомендуется рассматривать в индивидуальном порядке;
2) МКД, построенные по индивидуальному проекту с середины XIX века, характеризующиеся наличием сложного декора, выполненного с применением большого перечня материалов и технологий, наличием капитальных конструкций из дерева, возведенные без применения индустриальных методов строительства;
3) МКД, построенные по индивидуальному проекту с конца XIX века, характеризующиеся наличием сложного декора, выполненного с применением большого перечня материалов и технологий, возведенные без применения индустриальных методов строительства. К данной категории рекомендуется относить здания, построенные в стиле «неорусский стиль», «модерн», «эклектика»;
4) МКД, построенные по индивидуальному или типовому проекту со второй трети XX века, характеризующиеся наличием сложного декора, возведенные с применением индустриальных методов строительства. К данной категории рекомендуется относить здания, построенные в стиле «сталинский ампир»;
5) МКД, построенные по индивидуальному или типовому проекту с первой трети XX века, характеризующиеся отсутствием сложного декора, возведенные с применением индустриальных методов строительства. К данной категории рекомендуется относить здания, построенные в стиле «конструктивизм».
Пример выбора объектов-представителей, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, приведен в Приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
При определении Размера предельной стоимости в случае выявления разницы значений менее 10 процентов для разных типов МКД рекомендуется для данных домов определить один тип и установить размер предельной стоимости по максимальному значению.
3.2. Перечень затрат, учитываемых при определении Размера предельной стоимости по виду работ
3.2.1. Сметную стоимость капитального ремонта МКД, осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в МКД, рекомендуется определять с обязательным применением сметных нормативов, внесенных в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов в соответствии со статьей 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3.2.2. Размеры предельной стоимости для каждого вида работ и по каждому объекту-представителю рекомендуется рассчитывать с учетом состава работ как совокупность формирующих состав работ Компонентов в стоимостном выражении на основании сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов.
3.2.3. Стоимость Компонента может состоять из следующих элементов затрат:
Сметная стоимость прямых затрат, в том числе сметная стоимость материалов, изделий, конструкций (далее - материальные ресурсы), сметная стоимость трудовых ресурсов, сметная стоимость эксплуатации машин и механизмов (далее - технические ресурсы);
Накладные расходы;
Сметная прибыль;
Сметная стоимость инженерного оборудования;
Прочие и лимитированные затраты, необходимые для включения в сметную стоимость ремонтно-строительных работ объектов капитального строительства;
Налог на добавленную стоимость (НДС).
Накладные расходы учитывают затраты подрядных организаций, связанные с созданием условий производства, организацией и управлением выполнения ремонтно-строительных работ.
Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и предназначена для покрытия отдельных (общих) расходов подрядных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование и не относимых на себестоимость работ.
Затраты на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ;
Дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время;
Затраты, связанные с оплатой услуг организаций, осуществляющих деятельность по сбору, накоплению, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию и размещению отходов производства и потребления (строительного мусора и материалов от разборки строений, сооружений, непригодных для дальнейшего использования);
Затраты по перевозке автомобильным транспортом работников подрядных организаций до объекта;
Затраты, связанные с командированием рабочих для выполнения ремонтно-строительных работ;
Затраты на проведение пусконаладочных работ;
Затраты на подготовку проектной или иной технической документации, включая сметную документацию;
Затраты на проведение экспертизы проектной (в том числе сметной) документации;
Затраты на осуществление строительного контроля;
Иные прочие затраты, в том числе плата за подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
Непредвиденные работы и затраты.
Определение сметной стоимости ремонтно-строительных работ Компонента рекомендуется осуществлять с применением Государственных элементных сметных норм (далее - ГЭСН) и сметных цен строительных ресурсов, размещаемых в федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (далее - ФГИС ЦС).
До размещение в ФГИС ЦС сметных цен строительных ресурсов, определенных в соответствии с частью 5 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определение сметной стоимости ремонтно-строительных работ Компонента рекомендуется выполнять с применением федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), Федерального сборника сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве (ФССЦ-2001), Федеральных сметных расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (ФСЭМ-2001) и Федеральных сметных цены на перевозки грузов для строительства (ФССЦпг-2001).
Одновременно со сметными нормами, сметными ценами и единичными расценками при определении сметной стоимости могут использоваться показатели, которые отражают среднеотраслевые, технологически и экономически обоснованные затраты, учитываемые в составе сметной стоимости капитального ремонта Компонента. Эти показатели рекомендуется приводить в относительных величинах в виде процентов и коэффициентов:
Заготовительно-складские расходы;
Накладные расходы;
Сметная прибыль;
Сметные нормы затрат на строительство титульных временных зданий и сооружений;
Сметные нормы дополнительных затрат при производстве работ в зимнее время;
Отдельные виды прочих работ и затрат;
Коэффициенты, учитывающие условия производства работ;
Коэффициенты, учитывающие усложняющие факторы;
Коэффициенты, применяемые при расчете объемов работ;
Коэффициенты, учитывающие условия применения отдельных сметных норм (накладных расходов, сметной прибыли, сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений, сметных норм дополнительных затрат при производстве работ в зимнее время и иного).
Структура и состав сборников сметных норм и единичных расценок приведены в соответствующих методических документах, сведения о которых содержатся в федеральном реестре сметных нормативов.
3.2.4. Для проверки и уточнения расчетов может использоваться средняя фактическая стоимость работ по аналогичному виду работ аналогичного объекта представителя.
, где
Средняя фактическая стоимость работ по аналогичному виду работ аналогичного объекта-представителя;
Фактическая стоимость работ первого аналогичного вида аналогичного объекта-представителя;
Фактическая стоимость работ второго аналогичного вида аналогичного объекта-представителя;
Фактическая стоимость работ следующего аналогичного вида аналогичного объекта-представителя;
Е - единица измерения по виду работ;
К - количество аналогов;
И - индекс изменения стоимости услуг и работ в строительстве, а при их отсутствии - индексов потребительских цен.
3.3. Методика расчета одного Компонента, применяемого в определении Размера предельной стоимости
3.3.1. Методика расчета одного Компонента Размера предельной стоимости может базироваться на принципе унификации расчетов стоимости капитального ремонта ресурсным методом в целях возможности управления этой стоимостью в зависимости от фактического состояния объекта капитального ремонта, качества ремонтных работ, стоимостных показателей.
Основой для расчета является формирование ресурсно-технологических моделей (далее - РТМ) по каждому из Компонентов, входящих в состав Вида работ для каждого из объектов-представителей.
РТМ может представлять собой максимально унифицированный набор трудовых, технических и материальных ресурсов, необходимых для выполнения комплекса работ по капитальному ремонту конструктивного элемента МКД, по принятой технологии производства работ, приведенных к одной единице измерения.
3.3.2. В соответствии с действующими нормами и правилами ценообразования в строительстве при использовании ресурсного метода возможно использование локального сметного расчета.
В первую очередь определяется вид работ в соответствии со сборником ГЭСН на основании состава работ.
3.3.3. Пример формирования локального сметного расчета при определении предельной стоимости отдельного конструктивного элемента приведен в Приложении 2 к настоящим Методическим рекомендациям. При формировании каждого Компонента по ГЭСН (ГЭСНр) или другим действующим государственным элементным сметным нормам рекомендуется определять:
Состав работ, соответствующий утвержденной технологической модели капитального ремонта (проектному решению);
Нормативный расход всех ресурсов, расход материальных ресурсов в соответствующих натуральных показателях и единицах измерения. Все ресурсы рекомендуется приводить с кодами согласно действующей системе кодирования. При отсутствии присвоенных кодов материальным ресурсам, в обосновании рекомендуется указывать «Прайс-Лист» и наименование поставщика материального ресурса.
3.3.4. Поскольку в таблицах ГЭСН содержатся перечень материалов и нормы расхода в расчете на единичный объем работ, учитываемый в нормах, объем работ для формирования Компонента рекомендуется принимать по проекту либо по описи работ с приложением подсчета объемов работ.
3.4. Формирование и актуализация стоимостного блока для расчета одного элемента Размера предельной стоимости капитального ремонта
3.4.1. После определения перечня количественных значений потребности в материально-технических и трудовых ресурсах рекомендуется определить их стоимость в текущих ценах (текущая стоимость), а затем и в прогнозных ценах путем применения индекса-дефлятора на соответствующий период времени.
Определение Размера предельной стоимости рекомендуется осуществлять ресурсным методом определения стоимости капитального ремонта в порядке, указанном в пункте 3.2 настоящих Методических рекомендаций.
3.4.2. Для определения текущей стоимости рекомендуется выполнять расчет отдельно для каждого элемента затрат:
Стоимость трудозатрат рабочих-строителей (при необходимости - с учетом усложняющих факторов, влияющих на условия производства работ);
Стоимость эксплуатации машин (при необходимости - с учетом усложняющих факторов, влияющих на условия производства работ);
Стоимость материалов, изделий и конструкций.
Стоимость всех вышеперечисленных ресурсов может быть определена путем умножения объема ресурса (количество трудозатрат рабочих-строителей, количество времени эксплуатации машин, количество материалов, изделий, конструкций) на его цену. Рекомендуется использовать источники получения исходных данных по цене ресурсов для проведения расчетов, указанных в пункте 3.2.3 настоящих Методических рекомендаций. Полученные стоимости ресурсов рекомендуется складывать в сумму прямых затрат ремонтных работ.
3.4.3. К сумме прямых затрат рекомендуется производить начисление сметных нормативов, перечисленных в пункте 3.2.3 настоящих Методических рекомендаций (накладные расходы, сметная прибыль, лимитированные затраты (в том числе зимнее удорожание, временные здания и сооружения, непредвиденные расходы).
3.4.4. Поскольку Размер предельной стоимости устанавливается на период не менее одного календарного года, при его определении рекомендуется учитывать уровень инфляции (изменение цены, как правило, в сторону удорожания) применительно к условиям, сложившимся в конкретном субъекте Российской Федерации.
В связи с этим результат вычислений, указанных в пункте 3.4.3 настоящих Методических рекомендаций, рекомендуется умножать на прогнозный индекс-дефлятор, утверждаемый федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития, по отрасли «строительство» в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации. При выборе размера прогнозного индекса-дефлятора рекомендуется учитывать два параметра: месяц определения Размера предельной стоимости и месяц предполагаемого окончания выполнения работ (принимается декабрь календарного года, для которого производится определение Размера предельной стоимости).
3.5. Выбор измерителей показателей Размера предельной стоимости (один вид работ одного объекта-представителя)
3.5.1. Для соответствующего объекта-представителя в соответствии с видом, составом работ и объемом, принятыми по проектной документации либо описи работ, рекомендуется формировать локальную ресурсную смету для выбранного объекта капитального ремонта. В случае расчета стоимости работ по нескольким объектам из полученных данных рекомендуется выбирать максимальное значение по каждому виду работ.
3.5.2. При определении размера предельной стоимости в зависимости от вида работ в целях повышения точности такого определения приоритетным рекомендуется определять следующий принцип:
при определении предельной стоимости ремонта внутридомовых инженерных систем водоснабжения, водоотведения, центрального отопления полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на протяженность (в погонных метрах) заменяемого трубопровода (целесообразно разделить подвал/чердак (магистрали) и стояки);
при определении предельной стоимости ремонта внутридомовых инженерных систем электроснабжения полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на уборочную площадь мест общего пользования;
при определении предельной стоимости ремонта подвальных помещений полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на площадь подвала;
при определении предельной стоимости ремонта фундамента полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на единицу измерения основного показателя (скважины и иное);
при определении предельной стоимости ремонта фасада полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на площадь фасада;
при определении предельной стоимости иных отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на единицу основного измеряемого показателя в расценке;
при определении предельной стоимости ремонта крыши полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях рекомендуется разделить на общую площадь покрытия кровли в данном МКД;
при определении предельной стоимости ремонта или замены лифтового оборудования локальные ресурсные сметы рекомендуется формировать на один лифт и группировать в зависимости от количества остановок. Кроме того, возможна дополнительная детализация размера предельной стоимости в зависимости от типа лифтовой шахты.
Натуральные показатели по объекту целесообразно принять на основании технического паспорта дома либо по фактически выполненным замерам.
В случае невозможности проведения расчетов по вышеуказанному принципу, при определении предельной стоимости капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, ремонта подвальных помещений, ремонта фундамента, ремонта фасада полученную сметную стоимость ремонтных работ в рублях расчет может быть произведен путем деления на общую площадь данного МКД, определенную на основании технического паспорта дома.
Определение размера предельной стоимости видов услуг и (или) работ, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации дополнительно к перечню видов услуг и (или) работ, определенных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, рекомендуется производить с учетом оценки целесообразности приведения стоимости к одному квадратному метру общей площади данного МКД.
Стоимость работ по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей МКД рекомендуется определять в соответствии с разработанной проектной документацией.
м, пог. м, км,
шт., 10 шт., 100 шт.,
другие измерители, наиболее полно отражающие специфику того или иного вида работ.
3.6. Формирование сводной таблицы Размеров предельной стоимости
3.6.1. Расчеты элементов Размера предельной стоимости в порядке, указанном в пункте 3.4 настоящих Методических рекомендаций, рекомендуется проводить по всем видам услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также видам услуг и (или) работ, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации дополнительно к перечню видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, для каждого из типов МКД, принятых субъектом Российской Федерации.
3.6.2. Результаты проведенных расчетов всех элементов Размера предельной стоимости рекомендуется формировать в табличном виде. Наименования столбцов таблицы могут содержать наименования объектов-представителей, наименования строк таблицы соответствовать наименованиям видов работ, указанных в пункте 3.6.1 настоящих Методических рекомендаций. Дополнительно в таблице может быть введена детализация на подвиды работ. Например, ремонт и (или) замена лифтового оборудования в зависимости от количества остановок и грузоподъемности лифта, ремонт фасада в зависимости от типа отделки фасада и иного.
3.6.3. Результаты проведенных расчетов всех элементов Размера предельной стоимости для МКД, являющихся объектами культурного наследия, рекомендуется формировать в табличном виде в отдельном разделе или приложении. При наличии на территории субъекта Российской Федерации МКД объектов культурного наследия, значительно различающихся по сложности архитектурного декора, для работ по ремонту фасадов рекомендуется вводить детализацию работ в зависимости от категорий сложности фасадов. Примерная типология МКД, являющихся объектами культурного наследия, в зависимости от категории сложности объектов определена Приложением 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
Приложение 1
к Методическим рекомендациям
по определению размера
предельной стоимости услуг и
(или) работ по капитальному
ремонту общего имущества
в многоквартирных домах,
в том числе являющихся
объектами культурного наследия
Пример выбора объектов представителей, расположенных на территории субъекта Российской Федерации
| № п/п | Наименование типа многоквартирных домов | Основные характеристики многоквартирных домов |
|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Многоквартирные дома типов "дореволюционной постройки, не прошедшие капитальный ремонт" и "дореволюционной постройки, прошедшие капитальный ремонт" | Фундаменты - ленточные бутовые на сложном или цементном растворе; стены - особо капитальные, каменные (кирпичные при толщине 3,5-4,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе; 3-7 этажей; перегородки - шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные, деревянные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с кирпичными сводами и бетонным заполнением по металлическим балкам, деревянные по металлическим балкам; крыши - стропила и обрешетка деревянные, утепляющие слои совмещенных бесчердачных крыш вентилируемых (невентилируемых) из керамзита или шлака; покрытия крыш (кровля) - из оцинкованной (неоцинкованной, крашеной) стали; наружная отделка фасадов - штукатурка по кирпичу раствором сложным, окраска по штукатурке (по бетону) составами известковыми, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной, облицовка естественным камнем, лепные детали цементные; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 2 | Многоквартирные дома типов "конструктивизм" постройки 1918-1930 гг.", "сталинские" постройки 1931-1956 гг.", "немецкие" постройки 1945-1948 гг." и "деревянные дома" | Фундаменты - ленточные бутовые на сложном или цементном растворе; стены - особо капитальные, каменные (кирпичные при толщине 3,5-4,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе; 4-7 этажей; перегородки - шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные, деревянные; перекрытия железобетонные сборные и монолитные, с кирпичными сводами и бетонным заполнением по металлическим балкам; крыши - стропила и обрешетка деревянные, утепляющие слои чердачных крыш вентилируемых из керамзита или шлака; покрытия крыш (кровля) - из оцинкованной стали; наружная отделка фасадов - штукатурка по кирпичу раствором сложным, окраска по штукатурке (по бетону) составами известковыми, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной, облицовка естественным камнем, лепные детали цементные; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 3 | Многоквартирные дома типа "хрущевки" кирпичные постройки 1957-1970 гг." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные; стены - каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2,5-3,5 кирпича); 3-5 этажей; перегородки - гипсовые, гипсоволокнистые; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка деревянные, покрытия крыш (кровля) - из оцинкованной стали; наружная отделка, в том числе фасадов - кирпичный фасад, окраска по кирпичу составами известковыми, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 4 | Многоквартирные дома типа "хрущевки" панельные постройки 1957-1970 гг." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные; стены - крупнопанельные однослойные из легкого бетона; 5 этажей; перегородки - гипсовые, гипсоволокнистые; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка из сборных железобетонных настилов, покрытия крыш (кровля) - из рулонных материалов (в 3-4 слоя); наружная отделка, в том числе фасадов - окраска по фактурному слою, облицовка ковровой плиткой, герметизированные стыки - панелей наружных стен мастиками отверждающимися, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 5 | Многоквартирные дома типа "кирпичные постройки 1970-1980 гг." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные; стены - каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2,5-3,5 кирпича); 7-12 этажей; перегородки шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка из сборных железобетонных настилов, покрытия крыш (кровля) - из рулонных материалов (в 3-4 слоя); наружная отделка, в том числе фасадов - кирпичный фасад, окраска по кирпичу составами известковыми, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 6 | Многоквартирные дома типа "панельные постройки 1970-1980 гг." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные; стены - крупнопанельные однослойные из легкого бетона; 9-12-16 этажей; перегородки - шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка из сборных железобетонных настилов, покрытия крыш (кровля) - из рулонных материалов (в 3-4 слоя); наружная отделка, в том числе фасадов - окраска по фактурному слою, облицовка ковровой плиткой, герметизированные стыки - панелей наружных стен мастиками отверждающимися, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
| 7 | Многоквартирные дома типа "кирпичные "новое строительство" постройки после 1980 г." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные, свайные; стены - каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2,5-3,5 кирпича); 9-12-16 и выше этажей; перегородки - гипсовые, гипсоволокнистые, шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка из сборных железобетонных настилов, покрытия крыш (кровля) - из рулонных материалов (в 3-4 слоя); наружная отделка, в том числе фасадов - кирпичный фасад, окраска по кирпичу составами известковыми, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура. 4.8. "Многоквартирные дома постройки после 1980 г. категории "Новое строительство, панельные" |
| 8 | Многоквартирные дома типа "панельные "новое строительство" постройки после 1980 г." | Фундаменты - ленточные бетонные и железобетонные; стены - крупнопанельные однослойные из легкого бетона; 9-12-16 и выше этажей; перегородки - шлакобетонные, бетонные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные сборные и монолитные, с бетонным заполнением; крыша - стропила и обрешетка из сборных железобетонных настилов, покрытия крыш (кровля) - из рулонных материалов (в 3-4 слоя); наружная отделка, в том числе фасадов - окраска по фактурному слою, облицовка ковровой плиткой, герметизированные стыки - панелей наружных стен мастиками отверждающимися, покрытия поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали оцинкованной; системы ХВС, ГВС, канализации, электроснабжения - централизованные, разводящая сеть, стояки, внутриквартирная разводка, запорная арматура |
Пример формирования локального сметного расчета
| Капитальный ремонт мест общего пользования Замена окон в ценах 4 квартала 2016 года Наименование объекта представителя: Многоквартирные дома типа "хрущевки" панельные постройки 1957-1970 гг.". Общая площадь заменяемых окон 63,4 кв. м Проектное решение: Замена существующих деревянных окон на пластиковые. Единица измерения: 100 кв. м оконных переплетов | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Состав работ: | 1. Снятие оконных переплетов остекленных 2. Демонтаж оконных коробок 3. Установка блоков оконных с переплетами | ||||||||||||
| № пп | Обоснование | Наименование | Ед. изм. | Кол. | Сметная стоимость в текущих | T/з осн. раб. | Т/з мех. | ||||||
| на ед. | всего | на ед. | общая | В том числе | |||||||||
| Осн. З. | Эк. Ма. | З/пМе. | Мат. | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
| Раздел 1. Проемы | |||||||||||||
| 1 | ГЭСНр56-2-2 Приказ Минстроя РФ от 30,01,14 № 31 /пр | Снятие оконных переплетов остекленных | 100 м2 Оконных переплетов | 0,01 0,634/03,4 | 4881,3 | 48,81 | 46,86 | 1,95 | 1,13 | 0,46 | 0,01 | ||
| 2 | ГЭСНр56-1-1 Приказ Минстроя РФ от 30,01,14 № 31/пр | Демонтаж оконных коробок в каменных стенах с отбивкой штукатурки в откосах | 100 коробок | 0,0,03943 0,26/03,4 | 14091 | 55,56 | 52,56 | 3 | 1,03 | 0,51 | 0,01 | ||
| 3 | ГЭСН 10-01027-03 Приказ Минстроя РФ от 12,11,14 № 703/пр | Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами: раздельными (раздельно-спаренными) в стенах каменных площадью проема до 2 | 100 м2 проемов | 0,004282 0,2716/63,4 | 26DS05 | 1117,2 | 109,97 | 21,65 | 3,83 | 985,57 | 0,98 | 0,03 | |
| 4 | ГЭСН 10-01-027-04 Приказ Минстроя РФ от 12,11,14 № 703/пр | Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами раздельными (раздельно-спаренными) в стенах каменных площадью греема более 2 | 100 м2 проемов | 0,005718 0,3625/63,4 | 280398 | 1603,3 | 99,02 | 22,6 | 3,63 | 1481,7 | 0,88 | 0,03 | |
| 5 | ГЭСН 10-01-034-01 Приказ Минстроя РФ от 12,11,14 № 703/пр | Установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей глухих с площадью проема до 2 | 100 м2 проемов | 0,0003 0,019/53,4 | 56429 | 16,93 | 5,69 | 0,83 | 0,05 | 10,41 | 0,05 | ||
| 6 | СЦМ-101-0901 | Скобяные изделия для оконных блоков с раздельными двойными переплетами жилых зданий двустворных (независимо от высоты) | Компл, | 0,157729 10/63,4 | 62,09 | 9,79 | 9,79 | ||||||
| Итого прямые затраты по смете в текущее ценах | 2851,6 | 314,1 | 50,03 | 9,68 | 2487,5 | 2,88 | 0,08 | ||||||
| Итого прямые затраты по смете с учетом коэффициентов к итогам | 2955,7 | 395,68 | 72,58 | 13,44 | 2487,5 | 3,6 | 0,11 | ||||||
| Накладные расходы | 347,9 | ||||||||||||
| Сметная прибыль | 183,03 | ||||||||||||
| Итоги по смете: | |||||||||||||
| Непредвиденные затраты 2% | 69,73 | ||||||||||||
| Итого с непредвиденными | 3556,4 | ||||||||||||
| НДС 18% | 640,15 | ||||||||||||
| ВСЕГО по смете | 4196,5 | 3,6 | 0,11 | ||||||||||
Обзор документа
Установлен рекомендуемый общий порядок определения размера предельной стоимости услуг и/или работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах (в т. ч. являющихся объектами культурного наследия), которая может оплачиваться региональным оператором за счет фонда капремонта, сформированного исходя из минимального взноса на капремонт.
Предельная стоимость устанавливается нормативным правовым актом региона на конкретный календарный год. Рекомендации разработаны для унификации и оптимизации работы региональных госорганов.
Перечислены используемые исходные данные, учитываемые затраты. Установлены правила формирования и актуализации стоимостного блока для расчета одного элемента размера предельной стоимости капремонта, порядок формирования сводной таблицы размеров предельной стоимости.
Приведены примеры выбора объектов представителей, расположенных на территории региона, и формирования локального сметного расчета.
На прошлой неделе мы уже писали о новом приказе Минстроя, который установил общую для всех регионов предельную стоимость капитального ремонта. Призван он сравнять ценники на одни и те же работы в разных концах страны. Но из краткой новости не понять, насколько необходим этот документ и чем он особенно может помочь — цены на капремонт высоки везде. Статистика все расставит по своим местам.
На кардинально отличающиеся в разных городах цифры собственники жаловались давно. Было не понятно почему в Санкт — Петрбурге житель платит 2 рубля за м кв, а в Москве 15рублей.
Специалисты Минстроя утверждают, что для расчета стоимости капремонта регионы до сего дня использовали разные методики вычисления. Каждый считал по своему и «накидывал» сколько хотел. Где — то стоимость была занижена, а где -то неоправданно высока.
Проблему во всем ее масштабе показали результаты исследования Центра независимого мониторинга исполнения указов президента РФ «Народная экспертиза» . Они вычислили средние цены на проведение каждого вида работ в регионах и объединили их под одной «шапкой». За основу взяли данные, которые предоставил Фонд содействия реформированию ЖКХ 2014-2016 годы.
Что же в итоге? Смотрим: стоимость ремонта одного квадратного метра подвала в Петербурге стоит 1726 рублей. На Севере, в Архангельске, цены на те же работы замерзают и уменьшаются — 56 рублей. То есть меньше в 30 раз.
Идем ближе к фасаду и видим, что цена его восстановления в Псковской области — 215 рублей за метр квадратный. А Калининграде «лицо» дома стоит 2 тысячи с метра.
Новая система расчета предельной стоимости капремонта поможет уровнять цены на различные работы в регионах.
Основой новой системы расчета станут основные критерии застройки в регионе. Общая изношенность домов, их техническое состояние, год постройки большинства жилых зданий и особенности их восстановления.
Первыми эту схему применили власти Санкт — Петербурга. По словам доктора экономических наук, профессор кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета Вадима Чекалина, разумно выделить несколько типов домов и установить для каждого стоимость на каждый вид работ. Такой подход будет учитывать не только особенности зданий, но и различия климата в регионах.
Точного прогноза — будет ли такая система расчета эффективна, Чекалин дать не смог — надо подождать несколько месяцев и посмотреть.
Сколько стоит капремонт дома — памятника.
Если обычные многоэтажки можно подвести под одну типологию, то как быть с жилыми домами, которые являются памятниками? Каждый их них уникален и требует отдельного проекта и особых видов работ. Для таких домов разработана отдельная методика расчета. Но эксклюзив стоит слишком дорого.
Руководитель псковского общественного объединения «Управа в ЖКХ» Сергей Елизаров сообщил, что из-за высокой стоимости региональные власти редко включают дома — памятники в программы капремонта. С жителей в таком случае потребуется собирать по 30 рублей с квадратного метра в месяц. Несправедливо, учитывая, что житель девятиэтажки с лифтом платит чуть больше 7 рублей.
Но увеличение стоимости — шанс для дома попасть в программу капремонта. Сейчас в Пскове обсуждается возможность поднять ценник для жителей домов — памятников до 16 рублей за метр.
Вадим Чекалин таким подходом удивлен: жители не должны сами платить за ремонт объектов культурного наследия всей страны. В качестве вариантов решения проблемы он предложил изыскать федеральные или региональные средства. В крайнем случае можно сдать первые этажи под бизнес — площадки взамен на ремонтные обязательства.
Хотя последнее предложение выглядит сомнительно, ведь ответственность за сохранение культурного наследия присуща не всем бизнесменам в России.
Зададимся вопросом: в какой степени в первый год реализации Закона удалось решить вторую общегосударственную задачу - стимулировать собственников помещений проводить ремонты, изменяющие качество многоквартирного дома, повышающие его энергоэффективность? Речь, повторим, идет о комплексном капитальном ремонте с использованием современных эффективных строительных материалов и технологий, обеспечивающих качественное улучшение условий проживания в многоквартирных домах и повышение их энергоэффективности.
Параметром региональной (и, соответственно, муниципальной) программы, призванным обеспечить такое стимулирование, является размер предельной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (в расчете на 1 м2 помещений в доме).
Согласно методическим рекомендациям Фонда, назначение утверждаемого размера предельной стоимости капитального ремонта не в том, чтобы ограничить стоимость капитального ремонта (которая утверждается решением общего собрания собственников помещений), а в том, чтобы ограничить максимальный размер бюджетной поддержки в случае, если собственники помещений примут решение о проведении очень дорогого ремонта. Иными словами, если реальная стоимость капитального ремонта, одобренная общим собранием, будет равна или больше суммы, определяемой как произведение суммарной общей площади помещений собственников в многоквартирном доме и утвержденного региональной программой размера предельной стоимости капитального ремонта, то сумма финансовой поддержки будет определяться исходя из этой расчетной величины, а все, что сверх «расчетной стоимости», собственники помещений должны оплачивать сами (дополнительно к доле софи- нансирования стоимости капитального ремонта, рассчитанной по размеру предельной стоимости капитального ремонта).
Таким образом, собственники вольны принимать любое решение относительно стоимости капитального ремонта. Но, естественно, большинство будет стремиться не выходить за вышеозначенные
| Капитальный ремонт:
СТИМУЛИРОВАНИЕ
ИНИЦИАТИВ
СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ
«пределы», чтобы не брать на себя дополнительное финансовое бремя. Поэтому важно, какой именно размер предельной стоимости капитального ремонта утверждается субъектом РФ и используется муниципальным образованием при формировании муниципальной программы.
Методические рекомендации Фонда советуют субъектам РФ при установлении этого показателя учитывать:
В какой степени в первый год реализации Закона удалось стимулировать собственников помещений проводить ремонты, изменяющие качество многоквартирного дома?
полный перечень работ по капитальному ремонту, установленный ч. 3 ст. 5 Закона, включая мероприятия по энерго-, ресурсосбережению, в том числе установку общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и систем регулирования теплопотребле- ния в многоквартирном доме с наиболее сложными конструктивными и техническими параметрами в данном муниципальном образовании, обеспечивающими максимальный уровень благоустройства;
данные о среднем уровне рыночных цен, сложившихся в муниципальном образовании, на отдельные виды работ по капитальному ремонту с использованием современных эффективных строительных материалов и технологий.
Таким образом, Фонд рекомендует установить такой размер предельной стоимости капитального ремонта, который действительно позволял бы собственникам помещений принимать решения о комплексном капитальном ремонте, включая энергосберегающие мероприятия, и получать на такой ремонт бюджетную поддержку в размере, обусловленном долей участия в расходах самих собственников (не менее 5%).
Сколько же стоит комплексный (то есть включающий все виды работ, указанных в ч. 3 ст. 15 Закона) капитальный ремонт? Ответить на этот вопрос поможет изучение различных пилотных и демонстрационных проектов, которые осуществляются при поддержке международных спонсоров.
Например, в рамках одного такого проекта была разработана проектная документация для полной «санации» панельного девятиэтажного многоквартирного дома в Санкт-Петербурге (суммарная общая площадь квартир - 10 700 м2). Если подсчитать стоимость всех видов работ, на которые может быть получена бюджетная поддержка в соответствии с Законом, то стоимость капитального ремонта дома составляет 63 130 тыс. руб., или 5900 руб. на 1 м2 помещений собственников (в первой половине 2008 г.). Последняя цифра может использоваться в качестве ориентира, когда мы говорим о потребности в средствах на модернизацию многоквартирного жилищного фонда и о размере предельной стоимости капитального ремонта в рамках региональной (муниципальной) программы.
Итак, мы видим, что капитальный ремонт, направленный на повышение качества, энергоэффективности многоквартирного дома,
стоит дорого - на собственника условной двухкомнатной квартиры площадью 50 м2 в вышеописанном санкт-петербургском доме приходится 295 тыс. руб. (табл. 3). Хотя это несравнимо дешевле, чем купить квартиру в новом доме (и в том и другом случае собственники улучшают условия своего проживания), для большей части населения расходы на капитальный ремонт дома в таком размере совершенно непосильны. Именно поэтому возможность для собственника помещений оплатить до 95% стоимости ремонта за счет средств бюджетной субсидии, а именно такую возможность предоставляет ему Федеральный закон № 185-ФЗ, трудно переоценить.
В рассматриваемом примере, если субсидия составит 95% стоимости капитального ремонта, то финансовая нагрузка на собственника условной двухкомнатной квартиры уменьшится с 295 тыс. руб. до 14 750 руб. И хотя это тоже достаточно значимая для большинства семей сумма, собственники могут принять такой порядок ее внесения, чтобы ежемесячная плата была приемлемой. Например, если плата за капитальный ремонт будет выплачиваться в течение, скажем, года, то ежемесячный платеж составит 1229 руб.
Следовательно, возможность получения субсидии может стать хорошим стимулом для собственников жилья не бояться принимать решения о дорогостоящем комплексном капитальном ремонте. Но этот стимул работает только в том случае, если утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта действительно позволяет провести комплексный капитальный ремонт (соответствует суммарной реальной рыночной стоимости всех видов работ, указанных в Законе). Если же данный показатель программы, утвержденный субъектом РФ (или негласно установленный местной администрацией), невысокий, то, чтобы не выйти за его пределы, собственники вряд ли примут решение о проведении комплексного
ремонта, поскольку не смогут получить соответствующую его стои-
Таблица 3. Расходы на ^ ’ j j j j
финансирование капитального ремонта мости субсидию. В этом случае предельная стоимость капитального
общего имущества ремонта будет играть роль антистимула.
в многоквартирном доме (на примере 9-этажногс 3-подъездного панельного многоквартирного дома, общая площадь помещений - 10 700 м2)
Субъекты Российской Федерации (или муниципальные образования в регионах, где субъект РФ не устанавливал прогнозируемые параметры будущей региональной программы, а лишь зафиксировал в программе фактически сложившиеся в муниципальных обра-
СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ
зованиях показатели) очень по-разному подошли к установлению размера предельной стоимости капитального ремонта. Немногие установили этот показатель на уровне 3-4 тыс. руб., то есть хотя бы приближенно к реальной стоимости комплексного капитального ремонта. Большинство заняли другую позицию: нам надо, чтобы помощь получили все, чтобы в максимальном количестве многоквартирных домов был сделан хотя бы один вид работ, - и выбрали низкое значение предельной стоимости капитального ремонта, не более 1 тыс. руб. В результате собственники помещений (или те, кто принимал решение за них) проголосовали за проведение 1-2 видов работ и за недорогой ремонт. Тем самым, по образному выражению руководителя одного из регионов, «размазали бюджетные деньги тонким слоем по большой территории».
На сайте Фонда, где размещена информация об одобренных заявках на предоставление финансовой поддержки для выполнения региональных программ по проведению капитального ремонта, нет сведений о размере утвержденных субъектами РФ показателях предельной стоимости капитального ремонта, но по данным, доступным для анализа, можно рассчитать такой интегрирующий показатель, как «средняя фактическая стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы» (далее - средняя фактическая стоимость капитального ремонта), разделив общую стоимость капитального ремонта на общую площадь помещений многоквартирных домов, включенных в региональную программу.
По данным на 6 октября 2008 г., средства Фонда на финансирование программ по проведению капитального ремонта получили 67 субъектов РФ, из них на две программы - 19 регионов и на три программы - Тульская область. Только в 15 регионах средняя фактическая стоимость капитального ремонта превысила 1 тыс. руб. на квадратный метр, из них только в 7 регионах стоимость капитального ремонта выше 1400 руб./м2 (табл. 4).
Субъект РФ
Таблица 4. Максимальная средняя фактическая стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов в субъектах Российской Федерации
Средняя фактическая стоимость капитального ремонта, руб./м2
2031,46
1958,85
1710,83
1542,02
1472,26
1467,69
1417,61
1391.00
1117.01
Ханты-Мансийский АО Республика Башкортостан Республика Алтай Амурская область Республика Мордовия Самарская область Курганская область Тюменская область Рязанская область Еврейская автономная область:
1082,03
1303,77
1072,73
первая программа
вторая программа Республика Хакасия Пензенская область:
1072,59
1354,72
1056,75
1033,87
1011,68
первая программа
вторая программа Кабардино-Балкарская Республика Республика Дагестан Ставропольский край
В 21 субъекте РФ средняя фактическая стоимость капитального ремонта составила 500-900 руб./м2, а примерно в 20 регионах она меньше 400 руб./м2. Наиболее низкие показатели стоимости ремонта в девяти регионах, указанных в табл. 5.
Таблица 5. Минимальная средняя фактическая стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов в субъектах Российской Федерации
Субъект РФ Средняя фактическая стоимость капитального
ремонта, руб./м2
| Саратовская область: | |
| первая программа | 256,03 |
| вторая программа | 148,77 |
| Ярославская область | 192,19 |
| Алтайский край | 221,78 |
| Челябинская область: | |
| первая программа | 234,54 |
| вторая программа | 243,61 |
| Владимирская область: | |
| первая программа | 234,40 |
| вторая программа | 524,31 |
| Ленинградская область | 250,85 |
| Кировская область: | |
| первая программа | 254,07 |
| вторая программа | 332,82 |
| Новгородская область | 264,33 |
| Костромская область: | |
| первая программа | 660,94 |
| вторая программа | 299,16 |
Можно ли серьезно говорить об улучшении условий проживания граждан в многоквартирных домах, если стоимость проведенного ремонта составила 149-250 руб./м2? Даже если это был только ремонт кровли, очень сомнительно, чтобы при этом использовались современные кровельные материалы с длительным сроком эксплуатации. Значит, проведенный ремонт не более чем видимость, и через пару лет собственникам помещений придется снова решать проблемы своего дома, но, вероятно, уже полностью за свой счет.
И это не единичные случаи: в Саратовской области в региональную программу со средней фактической стоимостью ремонта 149 руб./м2 вошел 1451 многоквартирный дом с общим числом проживающих 241,67 тыс. человек; в Челябинской области в две региональные программы со средней фактической стоимостью ремонта 234,54 и 243,61 руб./м2 в общей сложности вошли 2107 многоквартирных домов, в которых живут 394,4 тыс. человек. Скажут ли спасибо все эти люди за такой ремонт их домов?
| Капитальный ремонт:
СТИМУЛИРОВАНИЕ
ИНИЦИАТИВ
СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ
