Чи може кадастрова вартість бути вищою за ринкову? Кадастрова та ринкова вартість квартири: у чому різниця Чим різниця кадастрової вартості ринкової.

Нерухомість в Росії, як і в будь-якій іншій країні, це один із найважливіших та цінних сегментів ринкових відносин, який підлягає державному обліку, контролю та сплаті податків. Тому всі питання щодо нерухомості суворо регулюються російським законодавством. Це той самий продаж нежитлового приміщення, купівля земельної ділянки, обмін, оренда квартири, спадщина, дарування, інші дії.

Для здійснення вищеперелічених дій потрібно знати вартість нерухомості, будь то земельної ділянки, іншої землі, квартири, будинку. Від цієї вартості залежатиме ціна, яку власник має право вимагати за своє нерухоме майно. Також від цього показника відштовхуються банки перед оформленням кредиту, а також судові рішення у спорах щодо поділу майна. Понад те, найважливішим для держави показником вартості нерухомості (ділянки землі, квартири, будинки) є нарахування податку.

При цьому важливо розділяти два основні поняття в оцінці нерухомості: саму вартість - оголошену як суму, вище за яку власник не може продати об'єкт, і ціну - виражену в грошовому значенні, Що може бути дорівнює або нижче вартості.

Суть ринкової вартості

Ринкова вартість - поняття, мабуть, знайоме практично всім. Вона є певною сумою, що складається з оцінки обміну нерухомості. Іншими словами, це найімовірніша ціна на конкурентному ринку, яку можна дати конкретному об'єкту нерухомості, земельній ділянці. Водночас, якщо мова йде про купівлю-продаж квартири, іншої нерухомості, оренду, то обидві сторони мають бути максимально обізнаними про це та діяти добровільно у своїх інтересах.

Ще однією важливою особливістю ринкової вартості є той факт, що вона встановлюється без урахування податків та інших фінансових витрат за оформлення угоди.

Суть кадастрової вартості

- Поняття порівняно нове, проте зовсім не витісняє ринкову оцінку. Встановлюється така вартість шляхом проведення експертизи (оцінки) працівниками кадастрової реєстрової служби установленому порядку. При цьому враховується цільове призначення квартири, будинку, землі, господарської земельної ділянки, іншої нерухомості, а також здачу в експлуатацію, площу.

Іншими словами, реєстрова вартість є державною оцінкою з внесенням оцінки до реєстру.

Розрахунок вартості квартири, нежитлової будівлі, земельної ділянки, іншої нерухомості проводиться з метою:

• визначити податку об'єкт нерухомості (земельної ділянки);
• розрахувати податок у разі купівлі-продажу, обміну, оренди квартири;
• переоформити житло чи землі на спадкування;
• оформити майно в іпотеку чи кредит;
• визначити ціну при обміні рівної житлоплощі чи ділянки землі;
• переоформити власність за договором дарування.

Взаємозв'язок та різниця

Оскільки ринкова і кадастрова вартість мають різне співвідношення один до одного, реєстрова ціна все ж таки в деякому сенсі відштовхується саме від ринкової ціни. Про це говорить вже той факт, що при розрахунку кадастрової оцінки береться до уваги. середня цінанерухомості по регіону, а не між усіма. Зрозуміло, над чистому вигляді, і з урахуванням законодавчих і правил кадастру. Так само, крім попиту, реєстрова ціна тепер враховується при ринковій оцінці.

Різниця у цих двох оцінках відчувається у тому, що ринкова ціна має більше загальні характеристикиі сильно залежить від попиту, а кадастрова наголошує на ціновій політиці кожного регіону окремо. Тому не рідко трапляється, що кадастрова ціна може бути нижчою за ринкову, рідко вищою або рівною, а це впливає на податок, який платить власник. Найчастіше такі моменти доводиться заперечувати у судовому порядку.

Ще можна виділити, що різниця між ринковою та кадастровою вартістю заснована на вплив попиту з одного боку та цільового призначення з іншого.

У кадастрі цільове призначення – дуже вагомий показник, наприклад, ціна сільськогосподарської ділянки землі розраховуватиметься з урахуванням доходу від неї.

Оцінка нерухомості

На сьогоднішній день будь-які дії щодо земельної ділянки, дачної землі, квартири, будинку, нежитлового приміщення, іншої нерухомості згідно із законом неможливі без становлення її на реєстровий облік та без розрахунку кадастрової вартості. Цими питаннями займаються державні органи, саме Росреєстр.

Проводити таку оцінку можна раз на п'ять років, але не рідше. Це пов'язано з тим, що кадастрова ціна, так само як і ринкова, не стоїть на місці і постійно змінюється, але бути набагато нижчою за неї вона не повинна.

Проводиться експертиза
комісією реєстрового органу після того, як власник подасть заяву про становлення на облік (щодо реєстрації нерухомості). Якщо всі документи разом із заявою було подано правильно і було схвалено, об'єкт нерухомості вноситься до списку, за чергою якого проводитиметься кадастрова оцінка. Але й після цього етапу слід чекати, доки оцінка буде затверджена. Тільки коли дані будуть внесені до єдиної електронної бази державного реєстру нерухомості, власнику видадуть усі його правові документи.

Зазвичай оцінка проводиться протягом тридцяти днів після подання заяви, а протягом наступних десяти днів мають бути затверджені всі прийняті рішення щодо кадастрової вартості.

Ви можете дізнатися кадастрову вартість за адресою або номером онлайн та безкоштовно, використовуючи віджет нижче.

Незважаючи на те, що цей віджет використовується для замовлення платної виписки з ЄДРН, перед замовленням ви можете безкоштовно дізнатися кадастрову вартість об'єкта.

Встановлення та невідповідності

Після того як кадастрову ціну затверджено і внесено до бази Росреєстру, вона стає доступною для всіх зацікавлених осіб.

Подивитися та перевірити надалі, у скільки вона змінилася можна кількома способами:

У разі, якщо кадастрова вартість може бути виявлена ​​нижче ринкової (вище буває рідко, рівної теж) або відомості внесені не правильно, мають відмінності від внесених до паспорта, власник не згоден з розрахунком суми податку, він має право подати заяву до Росреєстру для переоцінки квартири , земельної ділянки, іншої нерухомості

Якщо після цього поновити справедливість не вдалося, має сенс подати позов до суду та оскаржити рішення державного реєстру. Суд встановить остаточну суму, скільки коштує майно, що оспорюється.

Різниця між ринковою та кадастровою вартістю квартири не завжди буває очевидною. На практиці частіше трапляються випадки, коли ринкова вартість вища. Зворотна ситуація менш сприятлива для власника, оскільки спричиняє більший податковий тягар.

Поняття та особливості ринкової вартості квартири

Ринкова вартість квартири - ціна, яку встановлює власник об'єкта нерухомості відповідно до купівельного попиту та конкуренції.

Особливості ринкової вартості:

• Складається з урахуванням принципу розумності;
• Встановлює сам власник з урахуванням схожих пропозицій;
• впливають умови ринку;
• Чи не постійна;
• Використовується для здійснення цивільно-правових угод (купівля-продаж, застава, кредитування, обмін та інші).

Чинники, що впливають на ринкову ціну:

1. курс валюти;
2. Політичні події, лад та її особливості;
3. Сезонність;
4. Розташування (район, віддаленість від центру);
5. Інфраструктура;
6. Тип будівлі;
7. Зношеність;
8. Будівельні витрати;
9. Поверховість;
10. Площа;
11. Якість зробленого ремонту;
12. Облаштування меблями та технікою.

Поняття та особливості кадастрової вартості квартири

Кадастрова вартість квартири – вартість, що встановлюється спеціальними державними органами на основі законодавства про оціночну діяльність.

Особливості кадастрової вартості:

• використовується масовий метод оцінки;
• Встановлюють лише незалежні кадастрові оцінювачі, на яких держава поклала відповідні повноваження;
• Порядок проведення чітко регламентований законом;
• Використовується для обчислення податкового навантаження;
• В основі розрахунку лежать дані, раніше внесені до кадастру нерухомості;
• Носить періодичний характер (перегляд здійснюється 1 раз на рік або 1 раз на 5 років).

Чинники, що впливають на кадастрову вартість квартири:

1. Ринкові ціни на об'єкт нерухомості;
2. Економічна обстановка країни (регіоні, населеному пункті);
3. Середньомісячний показник заробітної платиконкретного регіону;
4. Вартість земельної ділянки, на якій розташована квартира;
5. Тип, категорія, розмір, зношеність будівництва;
6. Розташування та загальна кількість приміщень у будівлі;
7. Форма власності;
8. Можливість отримання доходу від комерційної діяльності (якщо нерухомість реалізується за договором оренди, найму соціального);
9. Поверховість.

Співвідношення ринкової вартості та кадастрової

• Ринкова вартість має неофіційний характер, але показник є більш об'єктивним;
• При кадастровій оцінці не враховується ряд факторів (наприклад, сезонність, попит, загальний станринку, наявність якісного ремонту, меблів, техніки);
• Кадастровий показник не такий гнучкий, як ринковий;
• Ринкова ціна проявляється через баланс попиту та пропозиції, конкурентність, а кадастрова через матеріальний аналіз;
• В основі кадастрової вартості лежить механізм підрахунку, який може провокувати суттєві похибки і, внаслідок чого, спричиняти завищення ціни.

Насправді часто трапляються випадки завищення підсумкової кадастрової ціни державними органами у кілька разів, проти ринкової. Це призводить до більшого розміру податку, що підлягає сплаті за майно.

Де використовуються

Кадастрова вартість квартири використовується:

• При вступі до заставних зобов'язань;
• Під час проведення процедури приватизації;
• При іпотечному кредитуванні;
• При вирішенні майнових спорів у судових інстанціях;
• При обчисленні податку майно та інших зборів.

Ринкова вартість використовується:

• При вилученні об'єкта державних потреб;
• При іпотечних, заставних правовідносинах;
• Купівля або продаж квартири;
• При банкрутстві боржника;
• При безоплатних угодах;
• При визначенні розміру вкладу не грошового характеру статутний капітал;
• При ухваленні рішень управлінської спрямованості.

Як дізнатися чи визначити кадастрову та ринкову вартість

Дізнатися кадастрову вартість можна одним із кількох способів:

1. Розрахунок вартості за допомогою офіційного сайту Росреєстру (інформація може бути не актуальна, зважаючи на застарілі дані);
2. За інформацією в електронному паспорті кадастровому квартири (послуга платна, близько 200 рублів);
3. За кадастровим паспортом на паперовому носії, отриманому в БТІ при оформленні квартири у власність або кадастровій довідці (якщо документ відсутня або відомо, що інформація, що міститься в ньому, застаріла, необхідно замовити новий екземпляр);

Важливо розуміти, що провести розрахунок кадастрової вартості самостійно неможливо, оскільки доступ до спеціальних документів, на основі яких складаються показники, є лише уповноваженими особами. Крім того, нормативи кадастрової оцінки постійно змінюються.

Визначити яка ринкова вартість квартири можна одним із кількох методів:

1. Прибутковий метод (метод ґрунтується на ліквідності квартири та не враховує ціну інших схожих пропозицій);
2. Витратний метод(Розраховується на основі понесених витрат при зведенні об'єкта і частіше застосовується для об'єктів незавершеного будівництва);
3. Порівняльний метод (враховує сукупність факторів, але може не враховувати деякі індивідуальні показники).

Розрахунок ринкової вартості може проводитись:

• Самостійними зусиллями (без спеціальних знань чи досвіду можливість отримання об'єктивних даних падає);
• За допомогою незалежного оцінювача, ріелтора, який має ліцензію на провадження такого роду діяльності (по закінченню експертизи видається документ, який має юридичну силу і може виступати доказовою базою при оскарженні кадастрової вартості або при вступі до зобов'язань).

Кадастрова вартість може бути прирівняна до ринкової у таких випадках:

1. Винесено відповідне рішення суду чи спеціально уповноваженої комісії;
2. За відсутності можливості у створенні та застосуванні математичної моделі вартості об'єкта;
3. Дані вартості нерухомості сильно відрізняються в окремих джерелах інформації;
4. Об'єктивний розрахунок кадастрової вартості неможливий або утруднений при використанні наявних методичних рекомендацій;
5. Показники кадастрової вартості непропорційно перевищують показники ринкової.

Різниця коефіцієнтів та випадки перевищення одного показника над іншим

Для кожного регіону є свої коефіцієнти розрахунку. Можна зауважити, що вартість квартир у західній частині країни значно вища, ніж у східній. Це зумовлено територіальними коефіцієнтами, що враховуються органами кадастру та картографії. Різниця за квадратний метр може сягати кількох сотень тисяч.

Випадки з перевищенням кадастрової вартості над ринковою трапляються не часто, причинами цього можуть бути:

1. Квартира розташована у новій будові;
2. Під час будівництва будинку використовувалися дорогі будматеріали;
3. Кадастрова оцінка проводилася з урахуванням некоректних даних, введених у кадастр нерухомості.

Перевищена кадастрова вартість безпосередньо впливає розмір податку. Щоб виключити переплату, її можна оскаржити одним із таких способів:

1. у позасудовому порядку (шляхом звернення із заявою до спеціально діючої комісії при Росреєстрі);
2. У судовому порядку.

Висновок

Кадастрова та ринкова вартість є абсолютно різними категоріями. Ринкові показники відбивають колективне сприйняття і найімовірнішу вартість, тоді як кадастрові показники - більш уніфіковані, затверджуються на період і неспроможні охопити вплив всіх чинників.

У випадках з угодами, у яких предметом є нерухоме майно, власники нерідко стикаються з такими поняттями, як кадастрова та ринкова вартість об'єкта. При цьому багатьом важко визначити різницю між цими категоріями, що є необхідним під час реалізації майна. Саме тому особливо важливо відповісти на питання, чим відрізняється кадастрова вартість від ринкової.

Показники цін ринку мають особливе значення під час укладання угод з нерухомістю. Формується така вартість лише рахунок особливостей, які спостерігаються над ринком у конкретний період. Крім того, ринкова вартість квартири безпосередньо залежить від економічного і політичного становища в цілому. Відповідно, даний показникдуже мінливий. Більше того, у різних регіонах вартість може бути вищою або нижчою.

Сама велика проблемаринкової ціни в тому, що вона може відрізнятися в різний час. Можна купити квартиру за одну ціну, яка була вищою за ту, що була встановлена ​​на момент її продажу. Тобто, саме цей показник ринку впливає на саму угоду, підвищуючи ризики її вчинення.

Найчастіше ринкова ціна необхідна під час укладання наступних договорів:

• угоду про купівлю-продаж;
• обмін чи дарування;
• заставу;
• спадщину;
• Кредитні договори.

Визначення даної вартості квартири дуже важливе, оскільки ніхто не захоче переплачувати зайві гроші, а це може статися, якщо не встановити показники ціни, які є дійсними на момент укладення договору.

Головною особливістюринкової вартості є також те, що вона завжди визначається незалежно від податків або інших витрат.

Ціна на ринках нерухомості найчастіше відрізняється ще й тим, як її визначають. Вона часто спирається на такі моменти, як середня вартість нерухомості, схожої на свій тип або категорію. Порівнюються схожі об'єкти та визначаються приблизні ринкові ціни. Цей фактор також говорить про мінливість цін на ринку, їх непостійність.

Однією з основних методів визначення ринкової ціни є звернення до експертів, які здійснюють незалежну оцінку об'єкта. На підставі такого дослідження видається довідка, яку власник і пред'являє у разі укладання угод. За різних оцінок висновки експертів матимуть більшу вагу, проте довідка зазвичай діє лише деякий час через мінливість ринкової вартості.

Кадастрові показники було запроваджено, коли виник обов'язок стягувати податки з майна. Вони дозволяють розраховувати виплати з податків з урахуванням показників конкретного періоду часу. Ця ціна завжди відрізнялася тим, що спиралася на певні критерії, які не залежать від економічного стану в регіоні, а також популярності конкретного об'єкта. Саме тому можна сказати, що між ринковою та кадастровою ціною немає нічого спільного.

При необхідності визначення кадастрової вартості земельної ділянки чи іншого подібного об'єкта необхідно спиратися не так на особливості схожого майна, але в конкретні характеристики:

• місцевість, де розташована ділянка чи будинок;
• будівельні матеріали;
• інфраструктура;
• площі квартир та будинків;
• період існування будівлі;
• інші подібні показники.

Подібні критерії в першу чергу створюють різницю між показниками ціни за кадастром і тими показниками, які пропонує ринок нерухомості.

Саме кадастрова вартість вноситься до реєстру, і залежно від неї визначатиметься розмір податку, що стягується на майно.

При визначенні кадастрової вартості також застосовується спосіб оцінки, який ґрунтуватиметься на запропонованих вище умовах.

При цьому визначаються цілі такого розрахунку ціни будь-якого об'єкта нерухомості:

1. Визначення суми податку нерухомість.
2. Переоформлення житла.
3. Розрахунок податку у разі укладання цивільно-правових договорів.
4. Оформлення кредитів чи іпотек.
5. Переоформлення власності у разі дарування або обміну майна.

Кадастрова вартість також допомагає визначити і можливу ринкову ціну, оскільки якщо показники за кадастром вищі, то можна засумніватися у вигідності угоди та провести незалежну оцінку.

Співвідношення ринкової та кадастрової вартості викликає багато труднощів. Деякі власники вважають, що вони практично ідентичні та відрізняються лише способами їх визначення, тобто характеристиками, що використовуються для цього. Однак, це не так. За фактом у кадастрової та ринкової вартості немає нічого спільного. Крім того, зустріти випадки, коли ціна однакова і в першому, і в другому випадку, практично неможливо. Вважається, що таке може бути лише у старих будинках, які мають низький попит.

Ситуації, коли ринкова ціна значно вища за кадастрову, зустрічаються. І це пояснюється тим, що кадастр визначає свої показники за рахунок певних характеристик об'єкта, тоді як ринок встановлює ціни з урахуванням попиту та популярності того чи іншого району. В ідеалі вони повинні бути повністю однакові, але, як було сказано вище, на сьогоднішній день таке зустрічається виключно у старих будинках.

Насправді найчастіше кадастрова вартість може превалювати над ринковою ціною, тобто різниця в деяких випадках сягає двадцяти відсотків.

Різниця між кадастровою та ринковою вартістю визначається найбільш точно при розгляді низки положень:

1. Ринкова ціна землі чи будинку вважається найбільш об'єктивним показником проти показниками кадастру, оскільки спирається ціни аналогічного майна, а чи не на характеристики конкретного об'єкта, як це відбувається щодо кадастрової вартості.
2. Відмінності у характеристиках. У кадастровій ціні не відображаються такі критерії, як попит та становище на ринку, що забезпечує деяку стійкість показника.
3. Кадастрові показники визначаються з допомогою спеціального методу - матеріального аналізу, оскільки вивчається сам об'єкт та її основні характеристики. У випадку з ринковою вартістю досліджуються такі аспекти, як конкуренція, попит та популярність.
4. Нерідко по кадастру встановлюється дуже високий показник, цього варто звертати увагу під час укладання угод, оскільки на відміну цін ринку з кадастру оцінка який завжди відбувається з використанням достатніх при цьому коштів.
5. Кадастрові ціни, як правило, не такі гнучкі, як представлені на ринку нерухомості.

Можливі й інші відмінності, які виявлятимуться як у процесі визначення аналізованих показників, так і при їх застосуванні у разі укладання угод та реалізації майна.

Також слід сказати, що кадастрові ціни можуть визначатися лише органами влади. Оцінка майна здійснюється регулярно, не рідше ніж один раз на п'ять років, завдяки чому показники актуальні та відповідають характеристикам об'єкта. Крім того, власник і сам може здійснити переоцінку свого майна, визначивши тим самим його кадастрову ціну.

З ринковою ціною все інакше. Для її встановлення легко аналізуються інші показники ринку, що відбивають рівень конкуренції, попиту тощо. При цьому фактично закон ніяк не закріплює понять кадастрової вартості, але багато говорить про ринкову ціну. Це тим, що багато органів визнають кожну з цих цін аналогічною інший, звідси немає необхідності приділяти увагу кожному показнику окремо.

Крім того, слід сказати про вплив однієї ціни на іншу, а саме кадастрової на ринкову. Даного впливу практично немає, оскільки жодної залежності між собою вони мають. Саме через певні відмінності відсутність такого впливу і відбувається, оскільки кадастрова вартість спирається на суб'єктивні ознаки і потребує регулярної переоцінки кожні п'ять років, тоді як ринкові показники непередбачувані і можуть змінюватися без визначення конкретної періодичності.

Відсутність впливу однієї ціни на іншу пояснює відмінності у показниках кадастрової та ринкової вартості. За рахунок непередбачуваності ринкова ціна найчастіше перевищує кадастрові показники.

Кадастрова ціна також визнається більш згладженою, вона завжди спирається на конкретні часові рамки. Порівняння однієї кадастрової вартості з тим, що існувала раніше, безглуздо, відповідно, показники за кадастром більш точні та постійні. Ринкова ж вартість непередбачувана, що робить її гнучкішою, але непостійною.

Підвищена кадастрова ціна

Насправді трапляються випадки, коли кадастрова ціна визначається набагато вище показників ринку. Подібне відбувається тому, що всі дослідження проводяться поверхово та недостатньо докладно. Необхідно оцінювати кожне приміщення, чого органами влади не здійснюється. Це не дозволяє правильно встановити цю ціну. В результаті, ринкова вартість значно нижча за кадастрову, а це може суттєво вплинути на хід запланованої угоди.

Щоб зрозуміти наслідки перевищення кадастрової вартості, необхідно розглянути причини даного явища:

• Розмір вартості за кадастром впливає на кошти, що надходять до бюджету, оскільки саме цей показник визначає податки на майно;
• ставки за кадастровою вартістю неактуальні, оскільки були розроблені в період, коли ціни на квартири та земельні ділянкисильно зросли у зв'язку з реформами, а далі жодних змін не проводилося;
• не враховуються деякі фактори, а саме працездатність та платіжні можливості населення, працевлаштування по регіону та інші подібні критерії, які б відображали можливість встановлення конкретних цін.

Також в залежності від суб'єкта РФ можуть виділятися й інші причини, що істотно впливають на розмір кадастрової вартості, так як кожен окремий регіон має свої особливості будівництва та забезпечення житлових будинків.

У деяких випадках істотно впливає стан квартири. Ринок зазвичай завищує ціни лише тоді, коли квартири мають гарний ремонт, нову техніку, хороше оснащення, але часто ці параметри відсутні. Це автоматично впливає на ринкову ціну, знижуючи її, але при цьому не змінюючи кадастрової вартості, оскільки вона спирається на інші критерії. Відповідно відбувається очевидне завищення показників кадастру над тими, що встановлює ринок.

Найвигіднішою ситуацією для власника у разі купівлі-продажу наявного об'єкта нерухомості – перевищення ринкової вартості над кадастровою, що дозволяє уникнути великих сум податків.

У тій ситуації, коли ціни, запропоновані в реєстрі, не влаштовують власника, він завжди може звернутися до відповідних органів і навіть суду для того, щоб оскаржити наявні показники. Зрештою, все може залишитися без змін або ж будуть внесені зміни до відомостей, які містяться в реєстрі. У будь-якій ситуації під час укладання угод всі ціни, як кадастрові, і ринкові, необхідно уточнювати, а за необхідності проводити переоцінку наявного майна.

Таким чином, показники з кадастру та на ринку нерухомості не мають між собою нічого спільного. Відмінність між кадастрової і ринкової ціною насамперед проявляється у способах визначення даних показниках, і навіть суб'єктивності і об'єктивності кожного їх. У випадках коли показник кадастру перевищує ціни ринку, завжди можна оскаржити дані результати, інакше будуть встановлені завищені податки.

Розрахунок кадастрової вартості об'єктів нерухомості та внесення даних до єдиного державного реєстру є обов'язковою умовою для здійснення оподаткування.

У результаті погодження Земельного та Податкового Кодексів проводиться розрахунок кадастрової вартості об'єктів нерухомості, що використовуються з метою визначення розмірів податків. Різниця між кадастрової та ринковою вартістю полягає в тому, що при розрахунку ціни першого виду не враховуються багато суб'єктивних показників.

Особливості розрахунку кадастрової вартості

Розрахунок кадастру проводиться працівниками державних спеціалізованих служб, які спочатку дотримуються інтересів уряду. Закони про державне оцінювання нерухомості рекомендують використовувати лише загальні правиладля розрахунків, тому реальна ринкова вартість квартири чи будинку завжди відрізнятиметься від кадастрової вартості земельної ділянки чи квартири.

Ринкова ціна на об'єкти нерухомості залежить від різноманітних факторів, які не беруться до уваги при визначенні реєстрової та кадастрової вартості. Ринок житла диктує певні умови під час операцій з нерухомістю. При цьому багатьох домовласників та квартиронаймачів займає питання, чим відрізняється кадастрова вартість від ринкової.

Істотні відмінності реальної вартості від розрахункової з'являються через такі причини:

• підвищений чи знижений ринковий попит на житло;
• час сезону;
• пожвавлення чи спад ринку;
• гнучкість оцінки;
• конкурентоспроможність;
• співвідношення (баланс) кількості пропозицій та попиту;
• необґрунтоване завищення величини кадастру.

Державна податкова база складається з надходжень до бюджету сум, які залежить від розмірів кадастрової вартості об'єктів нерухомості. Відповідь на питання, чому кадастр став вищим за ринкові ціни, криється в наступному:

1. Коли набирала чинності податкова реформа, спостерігався певний зліт цін на нерухоме майно.
2. З часом земля змінилася в ціні, багато ставок втратило свою актуальність.
3. Низька платоспроможність населення.
4. При визначенні кадастрів не враховується місце розташування об'єктів, що оцінюються.

Щоб підрахунки цін були більш схожі на дійсність, застосовуються спеціальні коефіцієнти. З їх допомогою кадастрова та ринкова вартість земельної ділянки чи іншого об'єкта нерухомості наближаються за величиною один до одного. Однак повного збігу досягти дуже непросто.

Для уточнення ціни часто беруть до уваги значення ринкових цін на аналогічні об'єкти в даному регіоні. Проте, т.к. закон не регламентує кількість порівнюваних об'єктів, результат який завжди задовольняє інтереси сторін. Часто джерела інформації та актуальність цін ніхто не перевіряє, і отже, допускається більше помилок.

Коли потрібна кадастрова вартість та методи її розрахунку

Відмінність ринкової та кадастрової цін відіграє істотну роль при нарахуванні податкових ставок. Іншими словами, чим вища офіційна оцінка, тим важчий фінансовий тягар, який накладається на громадян. У той же час її необхідно знати в таких випадках:

• під час приватизації державного об'єкта;
• при використанні квартири, землі чи будинку у вигляді заставного майна;
• визначення податку при продажу земельної ділянки;
• для оформлення іпотеки;
• для вирішення майнових спорів.

Перелік документів, які потрібні для отримання результату оцінки кадастрової вартості на об'єкт нерухомого майна:

1. Папір, що засвідчує право на володіння нерухомістю.
2. Копія паспорта власника.
3. Технічний та кадастровий паспорти.
4. Документи про обтяження.
5. План з межування.
6. Договори та виписки з оренди.

Юридичним особам також потрібно мати документи, що засвідчують їхній статус, довіреність замовника, реквізити документів (паспорти, свідоцтва на право власності та ін.)

Бувають випадки, що розміри кадастрової та ринкової вартості дуже відрізняються один від одного. Державний кадастр може бути вищим за реальну ціну в кілька разів. Методики та правила підрахунків кадастрової ціни викладено в офіційних рекомендаційних документах, затверджених до 2000 року.

Там також зазначено, що відмінностей між ними не повинно бути, оскільки теоретично методики розраховані на отримання реальної ціни продажу нерухомого майна.

За основу офіційних державних розрахунків беруться такі параметри:

• тип будівель та категорія нерухомості;
• яка форма власності;
• на якій території розташований об'єкт;
• опис особливостей земельної ділянки;
• умови купівлі/продажу;
• для об'єктів комерційного призначення до розрахунків включається передбачуваний дохід (від оренди, торгівельної діяльності тощо);
• опис рельєфу ділянки;
• загальний стан об'єкту нерухомості.

Чи можна заперечити оцінку державної кадастрової вартості?

Постановою суду ринкова та кадастрова ціни можуть бути прирівняні одна до одної. Завдяки цьому багато клієнтів оціночних незалежних компаній знижують податкове навантаження в законному порядку. Достатньо подати позовна заявадо суду та додати пакет необхідних документів:

• виписка ЄДРН із оспорюваним значенням кадастрової ціни на нерухомість;
• засвідчена копія свідоцтва про право власності;
• офіційне підтвердження недостовірності оціночних відомостей;
• Додаткові документи.

Що потрібно, щоби великий розмір кадастрової оцінки зрівнявся з ринковим показником? Адже чим вищий кадастр, тим більше нараховується ставка податкових відрахувань для фізичної особи. Щоб високий показник реєстрової державної оцінки прирівняти до реальної ринкової вартості, необхідно отримати рішення суду.

Від чого залежить ринкова вартість нерухомого майна

Цей показник перебуває у прямої залежності від попиту та пропозиції. Обсяг його величини формується за жорсткими законами економіки. Реальна вартість житла постійно змінюється, вона може як стрімко злетіти, так і різко впасти. Саме ринковий показник ціни фігурує під час здійснення різних операцій та укладання юридичних фактів з об'єктами нерухомості:

1. Купівля/продаж житла.
2. Обмін квартири.
3. Використання об'єкта нерухомості як заставу.
4. Оформлення кредиту.
5. Взяття позички.
6. Дарування.
7. Вступ у право наслідування.

У наведений список увійшли в повному обсязі випадки, коли виникає необхідність використовувати значення ринкової вартості об'єкта нерухомості.

Саме попит та пропозиція визначають реальну ціну на житловий об'єкт. Відповідно до економічних законів, ні будинок, ні земельна ділянка чи квартира ніколи не продадуться за ціною, яка не відповідає реальності. Це свідчить про те, що існують певні критерії, що включають не лише будівельну вартість об'єкту.

Список додаткових чинників, що впливають формування ринкової вартості житла:

• вік будівлі;
• престижність розташування будинку та району;
• комфортність внутрішньої обстановки;
• терміни виконання останнього ремонту та його якість;
• наявність та стан сантехнічних приладів;
• якість внутрішніх комунікацій;
• забезпечення приладами обігріву та кондиціювання повітря;
• поверховість;
• робота ліфта;
• вивіз сміття та ін.

Поточна ринкова вартість об'єкта визначається незалежними експертами, з якими укладається договір.

Професійні працівники спеціалізованих компаній оцінюють котеджі, будинки, квартири, земельні ділянки на поточний період та одразу оформлюють усі необхідні документи. Через півроку чи рік ціни кардинально змінюються, і за потреби показники цінності доведеться уточнювати знову.

При розрахунках кадастрової вартості об'єкта нерухомості до списку визначальних показників не включаються такі пункти:

• престижність району розташування житла;
• проведене перепланування квартири;
• свіжий ремонт та ін.

Ринок найбільш наближений до реальної вартості порівняно з тією, що внесена до державного кадастру нерухомого майна ДКН. Іноді ці дані збігаються. Найчастіше це трапляється при оцінюванні квартир, розташованих у старих будівлях.

У нових будинках застосовуються нові дорогі будівельні матеріали для стінових огорож, покрівлі, оформлення ліфтів тощо. Тому в ДКН вноситься вище значення кадастрової вартості житлового приміщення. Але при цьому ринкова ціна може відставати через те, що новий район недостатньо розкручений, мало доріг, слабо розвинена інфраструктура.

Розбіжність ринкової та кадастрової цін на житло досягає в середньому 30 – 100%. Коливання відбуваються у будь-який бік, як у підвищення, і на зниження ціни. Взаємного впливу одна на одну ці величини не надають.