Конституційний Суд сказав – на спільне майно дачних ТСЖ не поширюються правила про спільне майно у багатоквартирних будинках! Все про ТСЖ за новим Житловим кодексом РФ: що це таке, його плюси та мінуси, зміни у статуті Тсж може приймати майно.

До найпоширеніших методів управління багатоквартирними будинками належить ТСЖ. Мешканці все частіше вибирають самостійне керування.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Які особливості відрізняють 2019 року роботу товариства власників житла?

За довгі роки радянської владилюди звикли, що у більшості випадків турботу про їхнє житло здійснювало держава.

Розвиток ринкових відносин та поява приватної власності змусило громадян переглянути свої погляди.

Сьогодні мешканці готові взяти на себе клопіт за утриманням власного будинку, створюючи товариства власників житла. Які особливості роботи ТСЖ у 2019 році?

Основні моменти

ТСЖ створюється власниками приміщень у багатоквартирному житловому будинку. Товариство власників житла має право розпоряджатися спільним майном у межах своєї компетенції та забезпечувати належне використання.

Рішення про створення об'єднання власники приймають голосуванням. Достатньо, щоб дві третини власників висловилися «за» створення товариства.

Цілями створення об'єднання визнаються:

• спільне управління майном МКД;
• забезпечення належної експлуатації нерухомості;
• володіння, користування та розпорядження спільним майном.

Спочатку порядок створення ТСЖ регламентувався та (втратив чинність з 1.03.2005).

Короткий період діяльності товариств регулювалася (з 18.04.2006 по 15.12.2007). У 2019 році базовою основою для ТСЖ є норми ЖК РФ.

Примітно, хоча товариство визнається некомерційною організацій, реєструється воно аналогічно з організаціями комерційними.

Створення товариства власників житла

Весь процес створення товариства власників житла поділяється на кілька етапів:

1. Виявлення відповідної ініціативи від групи мешканців.
2. Організація загальних зборів та прийняття рішення.
3. Реєстрація ТСЖ як юридичної особи.

Бажання створити ТСЖ може виникнути у будь-якого власника приміщення у МКД. Якщо така перспектива зацікавила деяких інших мешканців, утвориться ініціативна група власників.

Бажано щоб до групи входили громадяни з юридичною або бухгалтерською освітою, які мають знання у житловому праві, мають навички управління у сфері ЖКГ.

Наступним етапом стає скликання загальних зборів мешканців. Для цього всі власники приміщень у будинку сповіщаються про місце та час проведення зборів за допомогою належних повідомлень.

Громадяни, які з'явилися на зборах, повинні мати при собі документи, що підтверджують наявні у них .

Загальну кількість власників можна уточнити у паспортному столі. Порядок денний, що розглядається на загальних зборах, включає обговорення причин створення ТСЖ і різних процедурних питань.

Для створюваного ТСЖ обираються керівник та члени правління. Також у ході зборів створюється статут товариства.

Оформляється проведення зборів протоколом, який є підставою для реєстрації юрособи.

Права та обов'язки

Особливості діяльності товариства власників житла визначено ЖК РФ. До прав ТСЖ належать такі функції:

Ряд прав має місце, а то й зачіпаються безпосередні інтереси власників приміщень.

Так з деяким обмеженням товариство має право:

• передавати у часткове чи повне використання частину спільного майна МКД;
• перебудовувати будинок із дотриманням законодавчих норм;
• купувати для загальночасткового володіння землю для подальшої експлуатації або ;
• забудовувати прибудинкову територію, не порушуючи норм закону.

Усі учасники товариства зобов'язані сплачувати встановлені внески. А якщо ні, то виплати можуть стягуватися через суд.

При цьому в судовому порядку може бути затребуване і відшкодування збитків ТСЖ, що виникли через несвоєчасне внесення внесків.

Обов'язками товариства вважаються:

Хто є органом правління

Прийнявши рішення про створення ТСЖ, власники обирають правління з-поміж мешканців будинку. Саме правління стає чинним виконавчим органом.

Усі поточні питання, пов'язані з керуванням будинком, вирішує правління. Воно приймає рішення про необхідні дії та способи їх реалізації.

Очолює правління голова. Обраний голова правління діє від імені товариства під час підписання договорів, взаємодії із сторонніми організаціями та інше.

Але голова перестав бути органом управління, оскільки немає права приймати самостійних рішень не узгодивши їх із правлінням.

Коли плановані дії можуть торкнутися інтересів власників, правління делегує повноваження загальним зборам .

У цьому випадку мешканці будинку через обговорення та голосування приймають рішення, тобто виконують управлінські функції.

При цьому враховується думка всіх власників, у тому числі й тих, хто не входить до складу товариства.

Правове становище (статут)

Зміни житлового законодавства від 2015 року торкнулися діяльності ТСЖ. Зокрема, Статут підлягає реєстрації у ФНП, а для голови обов'язковим є отримання виписки з ЄДРЮЛ.

Зміни до товариства вносяться загальними зборами власників. Ці норми зберегли свою актуальність і в 2019 році.

Безпосередньо порядок прийняття Статуту у — . За законом затвердити Статут мають усі власники МКД.

Збори можуть мати заочну форму, але при попередньому проведенні очного зборів.

Сам Статут є пронумерованим і прошнурованим документом, завіреним головним підписом. Підписи всіх власників не потрібні.

Статут відображає всі основні аспекти утримання та обслуговування будинку. Обов'язково у документі прописується адреса будинку, дата та місце складання Статуту.

Невід'ємними пунктами виступають мета функціонування товариства, правничий та обов'язки його. На підставі реєстрації Статуту у ФНП здійснюється оподаткування діяльності ТСЖ.

Поправки, внесені до ЖК РФ, дещо змінили закон. Змінилося найменування товариства. З 1.09.2014 ТСЖ повинні іменуватись ТСН, а його учасники – власниками нерухомості.

Щодо змін щодо Статуту виділити потрібно такі:

• змінилося найменування товариства;
• у договорі об'єднання називається як «некомерційна корпоративна організація»;
• дозволяється підприємництво, якщо воно здійснюється на благо власників;
• наявність голови (голов може бути кілька) і правління обов'язково;
• можливе формування наглядової ради;
• права та обов'язки членів ТСН можна змінити на підставі протоколу загальних зборів власників.

Зміни потребують нотаріального засвідчення. Узгоджені зміни оформляються протоколом, який відправляється до ФНП для підтвердження поправок.

Через п'ять днів голові видається витяг з Росреєстру, що підтверджує внесення змін.

Для реєстрації ТСН як юридична особа знадобляться:

• заяву про постановку на облік юридичної особи;
• прокол загальних зборів власників;
• статут ТСН;
• розрахунок частки кожного власника.

Що входить до обов'язків керівництва

Діяльністю товариства керує загальні збори власників. Але управлінські функції у ТСН здійснюються правлінням, яке звітує про виконану роботу перед загальним зборами.

До повноважень правління входить вирішення будь-яких питань, що стосуються роботи ТСН. Винятком виступають ситуації, які вирішуються виключно зборами всіх учасників ТСН.

До обов'язків правління ТСН належать такі моменти, як:

• гарантування дотримання Статуту та законодавчих норм;
• здійснення контролю за своєчасним внесенням платежів учасниками товариства;
• складання кошторису витрат/доходів на поточний рік;
• створення звітів про фінансово-господарську діяльність;
• подання звіту загальнобудинковим зборам для ознайомлення;
• управління МКД чи укладання договорів управління;
• найм та звільнення працівників для експлуатації будівлі (але роботодавцем у трудових відносинах виступає ТСН, а не управлінський орган);
• укладання договорів обслуговування загальнобудинкового майна;
• ведення списку учасників товариства;
• здійснення діловодства та бухобліку;
• ведення звітності;
• скликання та проведення загальнобудинкових зборів;
• виконання інших обов'язків, прописаних у Статуті.

Коли виникає членство

Створення ТСН у багатоквартирному будинку не означає, що всі власники приміщень у приміщенні автоматично стають членами товариства.

Членство виникає на підставі заяви про вступ до ТСН, поданої власником.

Причому власник приміщення може будь-якої миті вступити в товариство і так само в будь-який час вийти з нього.

Припиняється членство виходячи з відповідної заяви чи одночасно втратою права власності приміщення у МКД.

Якщо на момент створення товариства хтось із мешканців був наймачем/орендарем, але згодом став власником, то він має право вступити до ТСН у стандартному порядку.

Відео: створення товариства власників житла

Правлінням ТСН ведеться реєстр членів товариства. Дані, що містяться в ньому, повинні точно ідентифікувати всіх учасників. Також до реєстру включаються дані про розмір частки у загальнобудинковому майні кожного члена ТСН.

Член товариства зобов'язаний надавати лише достовірні дані та своєчасно повідомляти правління про будь-які зміни своїх даних.

Але слід зазначити, як і мешканці, які є членами товариства, вправі запитувати в правління інформацію про діяльність ТСН, пред'являти вимоги щодо якості послуг, знайомитися з документами ТСН і оскаржити у суді рішення товариства.

На що може бути перетворено ТСЖ

Товариство власників нерухомості може бути реорганізовано. передбачає такі випадки реорганізації, як:

• злиття юросіб;
• приєднання однієї юрособи до іншої;
• поділ юрособи на кілька різних організацій;
• виділення окремих фірм із юрособи;
• перетворення юридичної особи на іншу організаційно-правову форму.

За рішенням загальнобудинкових зборів власників ТСН може бути перетворено на житлово-будівельний чи споживчий кооператив.

Однак слід знати, що будь-яка реорганізація вимагає реєстрації нової юрособи. Споживчим кооперативом називається об'єднання громадян задля досягнення спільних цілей.

Засновниками кооперативу можуть бути повнолітні громадяни та організації. Від учасників кооперативу вимагається внесення вступних та пайових внесків своїм майном.

За своїм статусом споживчий кооператив – комерційна чи некомерційна організація?

Це щось середнє, зокрема це некомерційне підприємство, яке має право вести підприємницьку діяльність. Частина отриманого прибутку розподіляється між учасниками об'єднання.

З чого складаються кошти

Будь-яке ТСН має справу з двома різновидами майна, як мінімум. Це загальнобудинкове майно та майно товариства.

Відмінністю цих видів вважається те, що загальнобудинкове майно використовується обслуговування двох і більше приміщень у будинку, а майно ТСН застосовується для ведення юридичної діяльності товариства.

Але на практиці буває складно розмежувати майно за категоріями. Кошти ТСН складаються із внесків учасників товариства.

Крім того, оскільки ведення підприємництва для ТСН не заборонено, може вилучатись від здачі в оренду спільного майна МКД.

За рахунок використання порожніх приміщень сторонніми особами з'являється додатковий та може знижуватись розмір внеску для учасників товариства.

Частину коштів можна одержати з місцевого муніципалітету. Власниками неприватизованих приміщень у багатоквартирному будинку вважаються муніципальна влада.

Отже, вони мають брати участь у утриманні будинку. Якщо муніципалітет відмовляється робити виплати, ТСН має право стягувати кошти через суд.

Навіщо потрібна ревізійна комісія

Діяльність будь-якої організації має періодично контролюватись. Щодо ТСН ця функція виконується ревізійною комісією.

Контрольно-ревізійний орган не належить до управлінських органів товариства. Тобто комісія не займається організаційною, розпорядчою та виконавчою роботою.

Головна функція ревізійної комісії – це внутрішній аудит, який виражається у перевірці фінансово-господарської діяльності ТСН.

Обирає ревізійну комісію загальнобудинкові збори терміном трохи більше двох років. Члени управлінських органів товариства що неспроможні входити до складу комісії.

Функціями ревізійної комісії є:

• організації ревізії фінансово-господарської діяльності ТСН не рідше одного разу на рік;
• складання кошторису про прибутки та збитки;
• створення звітів за підсумками ревізії;
• подання звіту про виконану роботу загальним зборам учасників ТСН.

1. У власності товариства власників житла може бути рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку.

2. Кошти товариства власників житла складаються з:

1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;

2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань та виконання обов'язків товариства;

3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послугта інших субсидій;

4) інших надходжень.

3. На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла у товаристві можуть бути утворені спеціальні фонди, які витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок освіти спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства.

4. Правління товариства власників житла має право розпоряджатися засобами товариства, що знаходяться на рахунку у банку, відповідно до фінансового плану товариства.

Коментар до Ст. 151 ЖК РФ

1. Відповідно до ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товариство власників житла з його державної реєстрації речових юридичною особою.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ визначено основні ознаки юридичної особи:

а) відокремленість його майна;

б) самостійна відповідальність за своїми зобов'язаннями;

в) придбання та реалізація цивільних прав від свого імені;

г) виступ як позивача та відповідача в судах.

Перший названий ознака, пов'язані з відособленістю майна, одна із основних і передбачає необхідність відокремлення будь-якого майна товариства від майна його членів. Основною правовою формою такого відокремлення товариства є наявність майна на праві власності. Саме на це прямо вказує ч. 1 статті, що коментується, в якій йдеться про те, що у власності товариства може перебувати рухоме, а також нерухоме майно, розташоване всередині і за межами багатоквартирного будинку.

Приміщення в багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більше одного приміщення в будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення , земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, належать чинності закону на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 290 ЦК; Тому перераховане майно, у тому числі зазначена земельна ділянка з розташованими на ній об'єктами, — спільне майно в багатоквартирному будинку, не може належати товариству доти, доки воно не стане одним із власників приміщень у багатоквартирному будинку (відповідно товариство, ставши одним із зазначених власників, що набуває права на частку у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку).
———————————
На відміну від раніше чинного Закону про товариства власників житла, п. 4 ст. 40 якого допускав можливість товариству мати на праві власності нерухоме майно, що входить до складу саме кондомініуму як єдиного комплексу нерухомого майна, що включало у встановлених межах та земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок.

Товариство може придбати нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку для проведення у ньому засідань правління товариства, ревізійної комісії, розміщення у ньому робочих місць голови правління товариства, членів ревізійної комісії (ревізора) товариства, бухгалтера товариства, зберігання документів товариства тощо. У цьому випадку товариство, ставши власником приміщення у багатоквартирному будинку, набуває прав власника за скликанням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, голосуванням на таких зборах тощо. У цьому виникає цікава ситуація: товариство як зазначений власник має право стати членом товариства, тобто. членом себе. Досить очевидною є абсурдність такої ситуації. Відповідно до ч. 1 ст. 135 ЖК РФ саме товариство є об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку, у зв'язку з чим воно не може виступати одночасно як суб'єкт такого об'єднання та суб'єкта права, що виник у результаті цього об'єднання. Тому якщо товариство має на праві власності приміщення у багатоквартирному будинку, в якому воно створене, воно не може подати заяву про вступ до членів товариства.
———————————
Федеральним законом від 26 грудня 1995 р. N 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (Відомості Верховної. 1996. N 1. ст. 1) встановлено, що акції, розміщені акціонерним товариством і надалі придбані ним, не надають права голосу і не враховуються за підрахунку голосів на загальних зборах акціонерів (п. 3 ст. 72). На відміну від названого Федерального закону ЖК РФ не передбачає будь-яких обмежень щодо голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку для випадків, коли одним із таких власників є товариство власників житла, створене у цьому будинку.

2. Усі елементи майна товариства мають певний правовий режим та специфічне правове регулювання. Істотним для визначення правового режиму кожного з таких елементів є віднесення їх до рухомого чи нерухомого майна, що також наголошує на ч. 1 коментованої статті.

3. Основним джерелом формування власного майна товариства є грошові кошти. При цьому ч. 2 статті, що коментується, відносить до таких коштів обов'язкові платежі; вступні та інші внески членів товариства; доходи від господарську діяльність товариства; надані органом державної владиабо місцевого самоврядування субсидії на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інші субсидії; інші надходження.

Необхідно зазначити, що на практиці мають місце випадки необґрунтованого віднесення судами платежів власників приміщень за комунальні послуги до обов'язкових платежів членів товариства та їх віднесення до коштів товариства. Як приклад можна навести Постанову Федерального арбітражного суду Поволзького округу від 4 березня 2010 р. у справі N А49-43/08.

Як випливає з матеріалів справи, МУП «Теплопостачання м. Пензи» звернулося до суду з позовом до ТВЖ «Южанка» щодо стягнення заборгованості за спожиту теплову енергію. Рішенням Арбітражного суду Пензенської області від 29 квітня 2008 р. позовні вимоги задоволені.

ФАС Поволзького округу дане рішення скасував і відправив до суду першої інстанції на новий розгляд, зазначивши у своїй Постанові від 19 грудня 2008 р., що з матеріалів справи не випливає висновок про здійснення управління багатоквартирним будинком відповідачем (ТСЖ), а також про оплату громадянами позивачу теплової енергії у самостійному порядку.

При новому розгляді справи рішенням Арбітражного суду Пензенської області від 30 березня 2009 р. з ТСЖ «Южанка» на користь МКП «Теплопостачання м. Пензи» стягнуто борг та витрати на сплату держмита. Судовий пристав-виконавець УФССП Росії по Пензенській області звернулася до Арбітражного суду Пензенської області із заявою про звернення стягнення на кошти ТСЖ «Южанка», що надходять на розрахунковий рахунок ТОВ «Керуюча компанія «Регіональний інформаційний центр». Ухвалою Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. у задоволенні заяви відмовлено. Постановою Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р. ухвалу Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. залишено без змін.

Не погодившись з ухвалою Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. та Постановою Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р., позивач звернувся до ФАС Поволзького округу з касаційною скаргою, в якій просив оскаржувані судові акти. При цьому ФАС Поволзького округу визнав судові акти судів нижчестоящих судів незаконними і скасував їх, виходячи з таких обставин.

З матеріалів справи випливає, що ТСЖ «Южанка» уклало з ТОВ «Керуюча компанія «Регіональний інформаційний центр» договір, відповідно до якого дана юридична особа здійснює збір коштів із власників житла, які проживають у ТСЖ «Южанка».

Відмовляючи у задоволенні заяви судового пристава-виконавця, суди вважали, що платежі, що надходять від населення на оплату житлових та комунальних послуг, не є власністю ТСЖ, оскільки не належать до джерел, з яких формуються кошти відповідача.

Проте згідно зі ст. 151 ЖК РФ у власності ТСЖ може бути рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку; кошти ТСЖ складаються з обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства, доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань та виконання обов'язків товариства, субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій, інших надходжень.

У силу члени ТСЖ вносять обов'язкові платежі та (або) внески, пов'язані з сплатою витрат на утримання, поточний та капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, а також з сплатою комунальних послуг у порядку, встановленому органами управління ТСЖ.

Таким чином, закон прямо відносить оплату житлових та комунальних послуг до обов'язкових платежів, що становлять кошти товариства. Отже, заявлені вимоги підлягають задоволенню.

З огляду на п. 1 ст. 77 Федерального закону «Про виконавче провадження» звернення стягнення на майно боржника, що у третіх осіб, провадиться виходячи з судового акта.

За таких обставин судова колегія визнала оскаржувані ухвалу Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. та Постанову Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р. такими, що підлягають скасуванню, і ухвалила звернути стягнення на кошти на рахунок ТСЖ «Южан Керівна компанія «Регіональний інформаційний центр».

Як очевидно з матеріалів розгляду справи, ФАС Поволзького округу приймає прямо протилежні рішення. При цьому, визнаючи, що управління будинком здійснюється не ТСЖ, а компанією, що управляє, яка приймає кошти від усіх власників житла за комунальні послуги і відповідно відповідає за розрахунки з постачальниками комунальних ресурсів, суд безпідставно відносить ці платежі до обов'язкових внесків, що становлять кошти ТСЖ. Дивно, але суд не звертає уваги на те, що в багатоквартирному будинку не всі власники приміщень є членами цього ТСЖ. Тільки факт проживання в ТСЖ приймається судом в обґрунтування членства всіх власників цього будинку. Фактично, ФАС Поволзького округу прийнятим рішенням поклав відповідальність на неуповноважена особа, навіщо комунальні платежі визнано обов'язковими внескамиТСЖ, але кошти на сплату боргу теплову енергію стягнув з розрахункового рахунки керуючої компанії, тобто. з юридичної особи, яка відповідає за постачання комунального ресурсувласникам приміщень та перебуває у договірних відносинах із ресурсопостачальною організацією. Очевидно, зокрема для виключення таких абсурдних ситуацій ст. 155 ЖК РФ доповнено новими частинами - 6.1, 6.2 і 7.1, з урахуванням яких платежам громадян за комунальні послуги надано цільового характеру. При цьому, по-перше, якщо ТСЖ уклало договір управління з організацією, що управляє, то плата за комунальні послуги вноситься управляючій організації, яка, у свою чергу, здійснює розрахунки з ресурсопостачальними організаціями, по-друге, власники приміщень у багатоквартирному будинку незалежно від наявності у будинку ТСЖ вправі здійснювати прямі платежі за комунальні послуги (за винятком комунальних послуг, що споживаються при використанні спільного майна у багатоквартирному будинку) ресурсопостачальним організаціям.

4. Загальні збори членів товариства можуть ухвалити рішення про освіту з допомогою коштів товариства спеціального фонду товариства.

Частина 3 коментованої статті вказує на необхідність цільового використання коштів, що становлять спеціальний фонд, та надає право загальним зборам членів товариства самостійно визначити порядок утворення такого фонду. При цьому цілі використання (витрати) таких коштів мають бути прямо передбачені у статуті товариства.

Враховуючи, що потреба у цільовому використанні певної сукупності коштів товариства може істотно відрізнятися за сферами діяльності товариства, ЖК РФ не встановлює обмежень щодо кількості фондів, які можуть бути утворені в одному товаристві.

Наприклад, у п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названі деякі із фондів: резервний фонд, фонд на відновлення та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання.

Резервний фонд може використовуватися з метою забезпечення непередбачених витрат і покриття збитків товариства.

Фонд, призначений для відновлення та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання, може використовуватись для цілей капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку, ремонту об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку, у тому числі обладнання.

Можливе створення фонду поточних витрат для використання коштів даного фонду на поточне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, у тому числі на цілі дрібного поточного ремонту окремих його об'єктів, придбання обладнання, інвентарю чи фонду страхування — для страхування об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку.

5. Стаття 861 ГК РФ закріпила як загального правилапринцип безготівкових розрахунків для юридичних. Тому товариство власників житла, будучи юридичною особою, для здійснення безготівкових розрахунків змушене укласти договір банківського рахунку з метою відкриття рахунку у банку та зарахування на нього своїх коштів.

Частина 4 коментованої статті надає правлінню товариства як виконавчому органу управління товариства право розпорядження засобами товариства, що знаходяться на рахунку банку, відповідно до фінансового плану товариства. Реалізація такого права передбачає необхідність ухвалення правлінням товариства, враховуючи його колегіальність, відповідного рішення на своєму засіданні з наділенням конкретної особи повноваженнями щодо оформлення необхідних платіжних документів. При цьому слід на увазі, що правління товариства може і не наділяти конкретну особу такими повноваженнями, оскільки ч. 2 ст. 149 ЖК РФ голові правління товариства надано право діяти без довіреності від імені товариства та підписувати платіжні документи.
———————————
У цьому випадку законодавець має на увазі річний план фінансової діяльності товариства (кошторис витрат і доходів), який складає правління товариства та затверджує загальні збори членів товариства (див. коментар до ст. ст. 145 та 148 ЖК).

Порядок оформлення розрахункових документів та здійснення безготівкових розрахунків встановлено Положенням Центрального банку РФ від 3 жовтня 2002 р. N 2-П «Про безготівкові розрахунки в Російської Федерації»(Вісник Банку Росії. 2002. N 74).

Спільним майном вважається те, що використовується обслуговування двох і більше приміщень.

До спільного майна мешканців МКД відносять:

• ліфти, коридори, сходові клітки, підвали та горища;
• приміщення, відведені задоволення соціально-побутових потреб;
• інженерне та технічне обладнання, що знаходиться як усередині, так і за межами приміщення;
• дахи та технічні огородження;
• прибудинкова територія.

Довідка!Згодом, за рахунок використання цільових внесків від громадян, які перебувають і не перебувають у товаристві, у МКД можуть створюватися нові об'єкти пайової громадської власності, наприклад, спортивний або дитячий майданчик. Рішення про створення нового майна приймається зборах членів ТСЖ.

Обов'язки щодо утримання спільного майна

Щоб реалізувати обов'язки щодо утримання загальнобудинкового майна, власники власності можуть стати членами ТСЖ або повинні укласти договір із товариством власників житла, на підставі якого організації делегуються всі права на проведення таких дій.

У договорі прописується, що фінансовий тягар обслуговування загального майна лежить на печах власників незалежно від їх членства в ТСЖ, пропорційно частки власності.

З громадян, які є членами товариства, стягується плата лише утримання майна. Рахунки на придбання нових об'єктів власності або додаткових послуг, наприклад з охорони двору чи автостоянки, не члени ТСЖ сплачувати не зобов'язані.

Розмір оплати визначається кошторисом доходів/витрат, який затверджується на загальних зборах. Відповідно до Правил, прийнятих Постановою Уряду РФ №491, розмір регулярних платежів визначається загальними зборами і є обов'язковим для всіх.

У сфері діяльності з обслуговування спільної власності ТСЖ здійснює таку роботу:

• представляє інтереси власників;
• здійснює роботи у рамках статуту;
• укладає договори з обслуговуючими та ремонтними організаціями;
• контролює виконання пунктів, прописаних у укладених договорах;
• вибирає обслуговуючі та ресурсопостачальні компанії;
• приймає внески та оплату за комунальні послуги;
• перераховує кошти за договорами;
• проводить обов'язкові платежі;
• визначає кошторис та регулярність платежів власників;
• потребує своєчасної оплати;
• здійснює страхування спільного имущества.

Зміст спільного майна: що до нього входить?

Відповідно до ст.151 ЖК РФ, власність самого товариства - це рухоме і нерухоме, розташоване всередині і поза домом майно:

ТСЖ має право купувати майно рахунок членських внесків, якщо таке придбання здійснюється задля досягнення статутних цілей організації.

Зверніть увагу!Товариство немає можливості відчужувати, отже, і набувати пайову власність. Однак, за рішенням загальних зборів, таке майно може бути передано товариству у користування.

Будь-яке придбання нового рухомого майна ТСЖ фіксується в бухгалтерських проводкахта має документальний супровід та підтвердження (чек, договір або ін.). Право власності на нерухоме майно реєструється у відповідних правовстановлюючих документах, де власником позначається товариство.

У розпорядження ТСЖ може бути придбана та власність, яка належала власникам, але для використання з метою, яка відрізняється від проживання. Наприклад, це можуть бути різні нежитлові приміщення на першому поверсі, які використовувалися для облаштування магазинів, аптек, ательє тощо.

Приміщення для правління

Приміщення, в якому здійснюють свою роботу правління та обслуговуючий персонал, може бути виділено з частини пайової власності. Таке рішення ухвалюється всіма власниками. Може бути виділена територія в коридорі, підвалі, на технічному поверсі або може бути придбано окреме приміщення в будинку коштом членів ТСЖ.

Приміщення повинно мати доступ до електро- та тепломережі, засобу для зберігання документації.(договорів, бухгалтерської звітності), а за умови наявності касового апарату для прийому внесків та платежів – систему охорони.

Відносини між власниками нежитлових приміщень та товариством

Складність взаємин між ТСЖ та власниками нежитлових приміщенькриється у деяких протиріччях, які у нормативно-правових актах.

З одного боку, у Житловому Кодексі визначено право пайової власності на нежитлові приміщення. З іншого боку, у Постанові ЗС РФ N3020-1 «Про розмежування державної власності» від 1991р. , Указ Президента РФ №2284 від 24.12.1993 , й у Указі Президента РФ №1535 від 22.07.1994г. , йдеться про те, що подібні приміщення передаються у власність адміністрації населеного пункту та можуть бути приватизовані.

Часто такі приміщення не можуть бути виділені із спільної власності.оскільки в них часто розташовані комунікації та інженерне обладнання, робота яких спрямована на обслуговування будинку. Закриття вільного доступу до них щодо регламентних чи аварійних робіт може бути предметом суперечки між ТСЖ і власником.

Чимало питань виникає і щодо участі власників нежитлових приміщень у загальнобудинкових витратах на його утримання. У цьому випадку власник нежитлового приміщення повинен підписати з ТСЖ договір на право пайової участі у користуванні та витратах або на управління спільною власністю.

Житловий Кодекс у цьому плані зобов'язує всіх власників як житлових, і нежитлових приміщень, незалежно від цього, користуються вони спільним майном чи ні, нести рівний тягар утримання нерухомості.

Довідка!Розмір оплати за утримання спільного майна може бути встановлений на загальних зборах. Він може бути пропорційним частці кожного власника, або мати підвищує коефіцієнт щодо власників нежитлових приміщень.

Укладання договору

Договір між ТСЖ та власником нежитлового приміщення має форму, дещо відмінну від тієї, яка укладається між товариством та власником житлового приміщення, що не є членом ТСЖ.

У договорі мають бути такі обов'язкові пункти:

• перерахування майна у спільній частковій власності;
• перелік послуг, спрямованих на утримання спільного майна;
• визначення вартості утримання будинку.

У договорі слід чітко окреслити такі моменти:

Як оформити нежитлове приміщення у власність ТСЖ?

Як мовилося раніше, товариство може бути власником нерухомості, зокрема і нежитлових приміщень, але якщо воно придбало в результаті акту дарування, купівлі тощо, описаних ДК РФ.

Як же може ТСЖ стати власником спільної власності, хай навіть і нежитловою? У цьому випадку лише зборами всіх власників пайового майна може бути прийняте рішення про продаж цього майна ТСЖ. Усі відносини між власниками, незалежно від їхньої участі в ТСЖ, регламентуються федеральними законами, Житловим Кодексом та Постановами Уряду.

Щоб уникнути тертя та судових позовів, будь-які операції з боку ТСЖ повинні здійснюватись зі схвалення власників.З власниками нежитлових приміщень відносини встановлюються на базі укладених договорів щодо надання комунальних послуг та участі у утриманні загальнобудинкової власності.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Відразу після передачі будівлі від забудовника до мешканців будинку, перед останніми встаємо питання про необхідне обслуговування. Погодьтеся, самим мешканцям буде досить складно кооперуватися та самостійно здійснювати якісь дії.

Тому давнім-давно житловий кодекс дозволив здійснювати створення таких керуючих організацій, які б здійснювати управління та зміст .

У першу чергу йдеться про керуючі компанії та .

Перша з названих нами компаній досить поширена в нашій країні, але все ж таки не має належної популярності. Основна причина цього полягає в тому, що дана керуюча організація створюється спочатку. переслідуючи комерційну мету.

Тому у багатьох власників у багаторазовому будинку помилково складається відчуття, що за їхній рахунок хочуть нажитися несумлінні співробітники. У цьому плані товариство виглядає набагато привабливішим.

Ця організація якраз формується з-поміж власників житлових приміщень, а отже, ці люди будуть насамперед націлені на те, щоб максимально ефективно використовувати наявні ресурси з метою облагородження свого житла.

Крім того, саме товариство. Так, наприклад, воно є некомерційною організацією, що означає, що основна мета діяльності це не отримання прибутку, а саме здійснення дій щодо довірчого управління та змісту спільного майна.

Загальнобудинкове майно

Тепер, коли ми знаємо що є товариством власників житла, ми можемо поговорити про таке важливе для цієї статті поняття як загальнобудинкове майно.

Проживаючи у багатоквартирному будинку, кожен громадянин має свої заповітні квадратні метри. Більше, крім нього, ніхто не має права на дане приміщення.

Але це стосується лише квартир, які на праві власності можуть належати одному чи одразу кільком людям. Але що робити з рештою приміщень? Кому вони належать?

Як ви знаєте, окрім квартир у багатоповерхових будинках є безліч та інших відсіків та приміщень.

Ви пам'ятаєте, скільки є сходових прольотів, підсобок, технічних приміщень з розташованими пультами управління комунікаціями та інші площі, які ніяк не можуть належати на праві власності комусь із мешканців. Але тоді кому вони таки належать насправді? І чи належать взагалі?

Такі приміщення, на яких немає документів на право власності, називають загальнобудинковими. Кожен із власників житла у багатоквартирному будинку, по суті, має право на них.

Але це не означає, що варто займати територію та використовувати в особистих цілях. Загальнобудинкові території несуть свої функції у питаннях управління багатоквартирним будинком, наприклад, відгороджують від комунікації, що проходять. А відповідальність за обслуговування цих приміщень якраз лежить на плечах мешканців.

Зразки таких важливих документів, як ТСЖ, з власником на обслуговування, ТСЖ, а також власників, ви можете скачати на нашому сайті.

Що стосується власності?

Якщо мова зайшла про те, що є власністю об'єднання мешканців, складно обійтися без .

Насамперед нам буде корисним всім відомий житловий кодекс, який у своїй статті 151 докладно перераховує ті види нерухомого майна, які можуть по праву та закону бути офіційним майном товариства:

Враховуючи, що коштів може бути багато, на чолі з може прийняти рішення про формування одного або декількох фондів, до яких будуть відправлятися та рівномірно розподілятися кошти. Все це, як і раніше, ставитиметься до майну товариствазаконних власників житла

Прибудинкова територія

Всі ми хочемо проживати в комфортних умовахі розуміти, що все це створено для нашої зручності.

Незважаючи на те, що ми проживаємо в квартирах, ми щодня буємо на вулиці, або хоча б кидаємо свій погляд у вікно. Що ми можемо побачити там?

Відмінно, якщо територія навколо будинку облагородженаале що робити, якщо вона залишає бажати кращого? А, між іншим, на цій території ви залишаєте свою машину, там грають діти, та й просто вона псує естетичний вигляд ома.

За стан прибудинкової території несуть відповідальністьвласники житла, отже, і товариство. Власники нерухомості, призначені для благоустрою та утримання будинку, а отже, можна виділити кошти на приведення в людський вигляд території.

Таким чином, якщо вигляд навколо будинку викликає лише зневіру та бажання самостійно спробувати його виправити – зверніться до вашого об'єднання мешканців та поцікавтеся, чи є найближчим часом у планах витрат подібний рядок як прибудинкова територія ТСЖ.

Земельні ділянки під будинками

Земельна ділянка під будинком є ​​власністю власників житла, отже одночасно їм може розпоряджатися і товариство.

Здаючи будинок, компанія забудовник передає не лише будівництво, а й землю під нею. Тому логічно говорити, що земля під будинком також є загальнобудинковим майном.

Дитячі майданчики

Дитячі майданчики, встановлені товариством чи державними органами – власність мешканців.

Якщо установка пройшла з ініціативи конкретних людей чи компаній, отже, можна говорити, що це зведення перестав бути власністю перелічених осіб, зокрема власників і товариства.

Приміщення та обладнання на балансі

Підвали– це приміщення, що належать до загальнобудинкової власності, а отже, їх ремонт знаходиться у віданні товариства.

Як правило, у підвалах розташовані найважливіші комунікації, які необхідно ремонтувати та стежити за їх експлуатацією. Тому, ТСЖ має здійснювати доглядза ними.

Під'їздитакож належать загальнобудинковому майну та перебувають на довірчому управлінні об'єднання.

Лічильники води- Це пристрої, що відображають стан та використання ресурсів компанії мешканцями.

Встановлюють їх члени після одержання будівлі від забудовника.

У штаті товариства обов'язково має бутилюдина, яка б мала повноваження та знання з управління, а також роботи з подібними конструкціями, оскільки вона знаходиться в місці, де розташоване спільне майно, тобто у під'їзді.

Про те, як зареєструвати вашу організацію на сайті ГІС ЖКГ, читайте в .

Оренда

Чи має право ТСЖ здавати в оренду приміщення? З дозволу власників отриманого при голосуванні товариство має право загальнобудинкові приміщення в оренду, але тільки за умови, що це не заважатиме мешканцям, а також кошти, отримані від такої оренди, підуть на підтримку та обслуговування будинку.

Майно, яке належить товариству автоматично належить і мешканцям, це означає, що будь-якої миті має право вимагати звітності про його стан, адже товариство зобов'язується здійснювати свою діяльність на користь громадян.

Якщо ви досі не розібралися, яке майно є загальнобудинковим, то ми пропонуємо зібрати загальні збори, де члени правління та голова керуючої компанії зможуть точно пояснити, що є у їхньому віданні, на що можете розраховувати і як використовується дане майно, а головне – хто здійснює його догляд.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.