Как узнать, что входит в жилую площадь частного дома, и как ее можно посчитать? Жилое помещение Общее жилое помещение.
Жилое помещение
- это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст.
16 ЖК РФ):
- , часть жилого дома;
- , часть квартиры;
- комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
- представлять собой изолированное помещение,
- являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ),
- быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Данный порядок установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 года N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Жилищная энциклопедия. - М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .
Смотреть что такое "Жилое помещение" в других словарях:
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - (порядок предоставления) предоставление гражданам в пользование ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ в домах государственного и общественногожилищного фонда и в домах ЖСК осуществляется по решениям органов управ ления. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь
жилое помещение - [Интент] Тематики здания, сооружения, помещения EN inhabited room … Справочник технического переводчика
Жилое помещение - см. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан; Договор поднайма жилого помещения; Квартира; … Энциклопедия права
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ Юридическая энциклопедия
Жилое помещение - 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства… … Официальная терминология
Жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (Ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь) … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (ст. 1 ЖК). См. также Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда … Юридический словарь современного гражданского права
Жилое помещение - Жилое помещение изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей. Виды жилых помещений К жилым помещениям относятся: Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся… … Википедия
жилое помещение - помещение, предназначенное для проживания. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с его назначением. Гражданин собственник жилого помещения может использовать его для личного… … Энциклопедический словарь
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - объект права собственности или других вещных прав. ГК РФ предусматривает особый правовой режим Ж.п. как объекта права собственности. Так, ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав… … Энциклопедический словарь экономики и права
Книги
- Жилое помещение и обязательственные отношения , . Настоящая работа посвящена одному из наиболее значимых вопросов, возникающих в жизнедеятельности человека - обязательственным отношениям, направленным на удовлетворение потребности в жилье.…
Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения.
Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.
При этом оно не является единственным в законодательстве РФ. В п. 10 ст. 5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.
В ст. 16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений :
1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.
К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в ст. ст. 40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в Постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", которое было принято на основании ЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:
1) должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;
2) предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;
3) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
4) предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;
5) не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.
доцент кафедры гражданского права
Государственного университета – Высшей школы экономики,
кандидат юридических наук
К ВОПРОСУ О ТОМ, КАКОЕ ДАЧНОЕ СТРОЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИЗНАВАТЬ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
Многие граждане Российской Федерации не мыслят своё существование без отдыха на даче. На 6 сотках земли в садоводческих товариществах в настоящее время всё чаще возводят комфортабельные дома, пригодные не только для летнего, но и для постоянного, круглогодичного, проживания. Возможность возведения на земельных участках жилых и иных строений предусмотрена, в частности, статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии соблюдения собственником земельного участка его целевого назначения и его использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов), а также федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве». В действующем российском законодательстве можно встретить даже понятия «дача», «садовый домик», хотя содержание этих понятий не раскрывается.
Каков же правовой режим возводимых на дачах строений?
Если обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации, то можно обнаружить, что «дачи», «садовые домики», «жилые строения» не значатся в качестве объектов жилищных прав . Ими в соответствии с п.1 ст.15 ЖК РФ являются жилые помещения, имеющие следующие разновидности: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч.1 ст.16). Между тем в Жилищном кодексе РФ понятие «дачный дом » всё же встречается. Так, п.2 ст.136 закрепляет возможность создания товарищества собственников жилья путём объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В практике возник вопрос: можно ли квалифицировать как жилое помещение строение, возведенное на земельном участке садоводческого товарищества? В юридической литературе высказывалось мнение о том, что «регулировать отношения, связанные с владением и пользованием дачами, садовыми домиками в рамках жилищного закона нельзя, поскольку эти строения не являются жилыми, местом постоянного жительства. Они - всего лишь место пребывания». Полагаем, что в настоящее время данный вывод не является абсолютно бесспорным. Дело в том, что 14 апреля 2008г. Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилого строения.
Поводом к рассмотрению дела явились жалобы граждан и, и, а также, и. Граждане постоянно проживали в расположенных в садоводческом товариществе жилых строениях, право собственности на которые были оформлены надлежащим образом. Так, гражданин совместно с членами своей семьи и родителями проживал в жилом строении, состоящем из четырех комнат, жилой площадью 76,6 кв. м и общей площадью 238,9 кв. м, по адресу: город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, садоводческое товарищество "Ветеран", улица Ореховая, дом N 488. На указанное жилое строение гражданином было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на основании акта приемки законченного строительством жилого строения в эксплуатацию и соответствующего постановления главы администрации округа от 4 февраля 2005 года. Граждане и с 1998 года постоянно проживали в расположенном на садовом земельном участке N 134 по улице Садовой в садоводческом товариществе "Авиатор" (поселок Афипский Северского района Краснодарского края) доме площадью 56,8 кв. м, который был принят в эксплуатацию в 2001 году и принадлежал согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности.
Жилые строения являлись единственно возможным для заявителей местом жительства. Между тем Управление Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю отказало им в регистрации по месту жительства в указанных жилых строениях. Граждане обратились в суд общей юрисдикции с целью признать данный отказ неправомерным. Однако в удовлетворении их требований было отказано. Тогда они обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ с целью признать примененную норму абзаца 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не соответствующей Конституции Российской Федерации .
Конституционный Суд РФ пришёл к выводу, что норма абзаца 2 статьи 1 указанного закона порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства.
Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (статья 72, пункт "к" части 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления – утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК Российской Федерации).
Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии, что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации . А поскольку объектами жилищных прав, как уже было отмечено, являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.
Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений – принципа пригодности для постоянного проживания.
Пригодность для постоянного проживания граждан определяется его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В частности, Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (ст.23).
Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 01.01.2001 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В нём, в частности, установлено, что:
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение , водоотведение, отопление и вентиляция , а в газифицированных районах также и газоснабжение); в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;
Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м;
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах . При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота , аммиак , ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
В Постановлении указываются также основания для признания жилого помещения непригодным для проживания. При этом не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно - и двухэтажном жилом доме.
Важно отметить, что помещение, пригодное для постоянного (круглогодичного) проживания, фактически может быть использовано для временного (например, летнего) проживания. Таким образом, на отнесение помещения к жилому не должен влиять факт его использования для временного или постоянного проживания. Главное, чтобы помещение было пригодно для постоянного проживания.
Жилищный кодекс РФ называет еще 2 признака, которым должно отвечать жилое помещение: оно должно быть недвижимым имуществом; оно должно быть изолированным (ч.2 ст.15 ЖК РФ).
Понятие недвижимости раскрывается в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
По мнению ряда учёных-юристов, указание на недвижимый характер жилого помещения в Жилищном кодексе РФ представляется излишним. Так, замечает: «если следовать логике ч.2 ст.15 ЖК РФ, то должны существовать помещения: движимые, неизолированные и не предназначенные для постоянного проживания граждан…Но откуда возьмутся «движимые» помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости ».
Принцип изолированности, который, кстати, был закреплен и в Жилищном кодексе РСФСР, также имеет неоднозначную оценку. Как отмечает тот же автор, свойством изолированности обладает любое помещение. Ведь любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Отсюда можно сделать вывод о том, что достаточно отразить в Жилищном кодексе РФ только принцип пригодности для постоянного проживания для квалификации помещения как жилого. Представляется, что этой позиции придерживается и Конституционный Суд РФ, который в рассматриваемом Постановлении указал на необходимость установления лишь одного признака жилого помещения.
Следует также отметить, что режим жилых помещений будет распространяться лишь на тот объект, который включен в реестр жилищного фонда, т. е. отражен в данных государственного учёта, который включает технический учет жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Порядок проведения государственного учёта жилых помещений установлен Постановлением Правительства Российской Федерации «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации». Кроме того, право собственности и иные права граждан на жилое помещение как объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Статья написана в рамках индивидуального исследовательского проекта № «Проблемы правового регулирования жилищных правоотношений в Российской Федерации», выполненного при поддержке ГУ-ВШЭ.
Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
Федеральный закон от 01.01.2001 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»//Собрание законодательства РФ, 14.07.2003, N 28, ст. 2881.
Ст.17 Закона Российской Федерации от 01.01.2001 N 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС (Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1991, N 21, ст. 699); п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 01.01.2001 N 117-ФЗ (Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340); п.3 ст.74 Федерального закона от 01.01.2001 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400).
Концепция развития жилищного законодательства//Журнал российского права. – 2000. - № 5-6 //СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 01.01.2001 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан//Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801.
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 01.01.01г. «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан»// Российская газета, № 92, 26.04.2008.
Федеральный закон от 01.01.2001 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ред. от 01.01.2001)// Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.
Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 47 (ред. от 01.01.2001) «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»//Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, ст. 702.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 01.01.2001 N 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Гражданский кодекс РФ(часть первая) от 01.01.2001 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
(ред. от 01.01.2001)//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. – 2005. -№ 6.–С.88.
Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. –2005. - № 6.–С.88.
Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации» от 01.01.2001 N 1301//Собрание законодательства РФ, N 42, 20.10.1997, ст. 4787.
Федеральный закон от 01.01.2001 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
1.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2). Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым признается изолированное помещение. Значит ли это, что объектом жилищных прав может быть лишь изолированное помещение?
Обратимся к ст. 76 ЖК, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты. Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение.
Предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК, ст. 104 ЖК).
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
1.2. Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
1.3. Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение - жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2) также устанавливает функциональное назначение жилья - «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Отличия места жительства от места пребывания были обозначены Законом РФ от 25.06.93 № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Согласно постановлению Правительства РФ от 17.07.95 № 713 местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма и т.д. (например, в жилом доме, квартире, служебном помещении).
1.4. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению и быть объектом жилищных прав. Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
1.5. Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Согласно Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарноэпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций. К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представители проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы (п. 42, 45 Положения).
Комиссия после изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:
- о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
- о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).
Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.) (п. 2.5 Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 № 529).
1.6. Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Согласно порядку подсчета площади, который был определен в Москве в 1995 г., общая площадь квартиры подлежала определению как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых; жилая площадь - как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (распоряжение Мэра Москвы от 09.11.95 № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий»).
1.7. Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения. К жилым помещениям относятся (ч. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).
Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Следует обратить внимание, что эта статья ГК не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната - есть часть квартиры, таким образом она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав - «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для: жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого - жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно.
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
Каждая квартира состоит из следующих помещений: жилые комнаты, кухня, передняя, ванная или душевая, туалет, встроенные шкафы или хозяйственная кладовая, допускается устройство балконов, лоджий или террас. В жарком климате их устройство обязательно.
Жилые комнаты составляют группу жилых помещений, остальные помещения называют подсобными. В сумме жилая и подсобная площади составляют общую площадь квартиры.
Жилые комнаты являются основной частью квартиры. Они имеют различное назначение и подразделяются на общую и спальные комнаты. В больших квартирах дополнительно может быть предусмотрен кабинет для работы и занятий.
Все жилые комнаты должны проектировать так, чтобы их размеры, пропорции, расположение окон, дверей, отопительных приборов позволяли удобно разместить необходимые предметы обстановки. Все жилые комнаты должны быть освещены естественным светом. Приближенно достаточность естественного освещения определяется по световому эффекту, характеризующему отношение световой площади оконных проемов в свету к площади пола комнаты. По действующим нормам это отношение должно быть в пределах 1 5,5 – 1 8. Если световой проем выходит на лоджию, то для его расчета в площадь помещения следует включать и часть лоджии, примыкающую к этому проему.
Рис.6.13. Варианты организации общей комнаты в зависимости от пропорций помещения
Основной и, как правило, наибольшей по площади в квартире является общая комната . Она служит местом отдыха и различных занятий членов семьи, приема гостей, столовой. Площадь общей комнаты не менее 18 м 2 . Ширина ее принимается не менее 3 м. Наилучшие пропорции (отношение ширины к длине) 11–11,5. Рациональным размещением мебели в общей комнате могут быть выделены изолированные уголки, используемые в качестве столовой, гостиной, места для работы (рис.6.13).
Иногда общую комнату в больших квартирах проектируют проходной, где она является связующим звеном для всех помещений квартиры (см. рис.2.3). Это позволяет сделать планировку квартиры с минимальной площадью коридоров. Однако в небольших квартирах общую комнату следует делать непроходной.
Спальные комнаты проектируют на одного или двух человек и могут предназначаться для детей и взрослых членов семьи. Площадь спальни супругов должна быть не менее 14 м 2 , остальных спален – не менее 10 м 2 .
Все спальни следует проектировать непроходными. В них необходимо предусмотреть устройство встроенных шкафов или гардеробных, внимательно продумать возможную расстановку мебели, учитывая при этом, что спальни кроме своего основного назначения выполняют и другие функции – служат местом для игр младших детей, занятий старших, работы взрослых (рис.6.14). В южных районах необходимо предохранить спальные комнаты от перегрева на ночь и поэтому не ориентировать на западную сторону горизонта.
Рис.6.14. Варианты организации спален в зависимости от размеров и пропорций помещений: а) для одного человека; б) для родителей
К жилым помещениям относятся также кабинет, библиотека, детская, мастерская, которые могут иметь место в больших квартирах.
Очень важным помещением квартиры является кухня . Здесь происходят процессы, связанные с приготовлением пищи, сервировкой стола, мытьем посуды. Очень часто кухня служит и местом принятия пищи. Поэтому при проектировании квартиры вопросам планировки и оборудования кухни должно быть уделено очень серьезное внимание с учетом удовлетворения повышенных санитарных требований, предъявляемых к этому помещению.
Все предметы кухонного оборудования должны иметь форму и поверхность, легко поддающиеся мойке. Стены следует окрашивать масляной краской или обклеивать моющимися обоями, а стену, у которой располагается оборудование, - облицовывать глазурованной плиткой. Пол также должен быть выполнен из легкомоющихся материалов (линолеума, плитки ПХВ и др.). В зависимости от численного состава семьи и характера ведения домашнего хозяйства меняются тип и размеры кухни, набор специального оборудования и мебели.
В нашей строительной практике применяют три основных типа кухни: кухня-ниша, рабочая кухня, кухня-столовая (рис.6.15).
Кухней-нишей называют кухню, оборудование которой размещено в нише жилой комнаты или передней. Такие кухни рациональны в домах гостиничного типа в квартирах, рассчитанных на одного-двух человек, ведущих домашнее хозяйство в минимальном объеме. Этот тип кухни допустим только в случае оборудования ее электроплитой и искусственной вытяжной вентиляцией.
В современных квартирах основным видом кухни является кухня-столовая, в которой кроме рабочего оборудования размещают обеденный стол и стулья. Такой тип кухни очень удобен, так как она превращается в дополнительную комнату. Кухня-столовая, как правило, имеет вход из передней.
Рис.6.15. Основные типы кухонь: а) кухня-ниша; б) рабочая кухня; в) кухня-столовая
Площадь кухни зависит от размеров квартиры, но должна быть не менее 8 м 2 и иметь ширину не менее 2 м. Кухни-столовые должны иметь площадь не менее 12 м 2 .
Все виды кухонь оборудуют стационарным кухонным оборудованием и специальной мебелью. Основным предметом оборудования является плита газовая, электрическая или на твердом топливе (в зависимости от местных условий). Рядом с плитой размещается рабочий стол со встроенной мойкой, который является одновременно шкафом для хранения кухонного инвентаря. Над столом располагаются навесные шкафы для хранения обеденной и чайной посуды, продуктов.
Форма, цвет, материал, из которого выполнено кухонное оборудование, в основном решают композицию интерьера, а его рациональное расположение создает удобства и экономит труд и время хозяйки, поэтому оборудованию современной кухни архитекторы должны уделять особое внимание.
Расположение оборудования кухни зависит от пропорций ее помещения, расположения проемов и т.д. Оно может быть однорядным, двухрядным или угловым.
Санитарный узел квартиры включает помещения, где располагаются ванная или душевой поддон, умывальник и унитаз. В однокомнатных и небольших двухкомнатных квартирах, предназначенных для одиноких и малосемейных, целесообразны совмещенные санитарные узлы, где все санитарно-технические приборы размещаются в одном помещении. В квартирах, предназначенных для больших семей, приборы необходимо размещать в отдельных помещениях: ванную с умывальником – в ванной комнате, а унитаз – в уборной. С целью повышения комфорта в таких квартирах возможно расположение совмещенного санитарного узла в зоне спален и уборной с умывальником в зоне кухни и общей комнаты.
Для оборудования санитарных узлов выпускают санитарно-технические приборы стандартных размеров. Размеры помещений санитарного узла определяются расстановкой и размерами оборудования (рис.6.16). Кроме того, в ванной комнате следует предусмотреть место для стиральной машины размером не менее 0,75 × 0,50 м.
Размеры ванных и душевых зависят также от типа горячего водоснабжения в доме, которое может быть центральным, не требующим установки водонагревательных приборов, и местным, с водогрейной колонкой на твердом топливе или газовой колонкой. Дровяная или угольная колонка требует специального места на полу, газовая колонка подвешивается на стене над ванной. Объем ванной комнаты, оборудованной газовым водонагревателем, должен быть не менее 7,5 м 3 . При этом двери должны иметь внизу вентиляционные решетки или зазор между дверью и полом для притока воздуха.
Рис.6.16. Санитарные узлы и их оборудование: а) уборные; б) ванные; в) совмещенные санитарные узлы; г) раздельные санитарные узлы
Размеры уборной должны быть не менее 0,8 м по ширине и 1,2 м в глубину при открывании дверей наружу, и 1,5 м при открывании дверей во внутрь.
Вход в уборную и совмещенный санитарный узел должен быть из передней или внутреннего коридора. Вход в ванную может быть организован из спальни, но только при наличии второго входа из передней или внутриквартирного коридора. Помещения санитарных узлов оборудуют вытяжной вентиляцией.
В многоквартирных домах умеренных или холодных климатических районов санитарные узлы, как правило, проектируют без естественных освещения и проветривания (в некоторых случаях делают освещение вторым светом через фрамугу, расположенную в верхней части стены кухни). В теплых и жарких климатических районах для освещения и главным образом проветривания предпочтительно предусматривать в санитарных узлах окна, обращенные на север или северо-восток. Окна обычно располагают в верхней части стены. Стены и полы в помещениях санитарного узла должны быть отделаны водонепроницаемыми и легко моющимися материалами.
При расстановке оборудования санитарного узла необходимо учитывать простоту и экономичность монтажа санитарно-технического оборудования. В связи с этим желательно размещение санитарного узла смежно с кухней, что позволяет совмещать их коммуникации в единый монтажный санитарно-технический блок. В индустриальном строительстве применяют укрупненные санитарно-технические блоки и панели с заделанными в них трубами водопровода, канализации, горячего водоснабжения. Применяют также объемные санитарные кабины, целиком изготовляемые на заводе.
Размещение санитарного узла зависит от общей планировки и размеров квартиры. Как говорилось, желательно смежное размещение санитарного узла с кухней. Однако в больших квартирах возможно их разделение, так как кухня должна примыкать к столовой, а ванная и уборная – к спальным комнатам, размещаемым в более удаленной от входа изолированной части квартиры. Кроме того, в больших квартирах следует смежно с кухней располагать уборную со входом из коридора, а в глубине квартиры смежно со спальными комнатами – совмещенный санитарный узел с уборной и ванной.
Передняя является входом в квартиру и связующим звеном между ее отдельными помещениями, поэтому очень важно рационально и красиво решить ее интерьер, используя при этом минимальную площадь.
В передней необходимо предусмотреть место для удобного размещения вешалки для верхнего платья и полочки для обуви под ней, зеркала с тумбочкой для хранения принадлежностей для ухода за обувью и одеждой. В больших передних можно выделить место для столика под телефон и стула (рис.6.17).
Рис.6.17. Примеры планировок передних
В многоквартирных домах передняя, как правило, освещается вторым светом через остекленные двери. Красиво, когда передняя сообщается с общей комнатой через двустворчатую остекленную дверь или раздвижную перегородку. Это зрительно расширяет пространство передней, а при необходимости дает возможность увеличить помещение общей комнаты. В такой передней холле можно поставить телевизор и кресло для отдыха. Минимальная ширина передней - 1,4 м.
При некоторых планировках, главным образом больших квартир, предусматриваются внутренние переходы и шлюзы, осуществляющие связь между отдельными помещениями. Ширина их принимается не менее 1,1 м, если они ведут в жилые комнаты, и 0,85 м, если они ведут в кухни и санузлы. В шлюзах и переходах, высота которых может быть понижена до 2,1 м, рационально устраивать антресольные и стенные шкафы для хранения различных хозяйственных вещей.
Кроме шкафов в некоторых квартирах устраивают хозяйственные кладовые, гардеробные, которые очень удобны в быту. В индивидуальных домах с большими квартирами устройство кладовых обязательно.
Особенностью проектирования квартир в южных районах является устройство глубоких лоджий, террас, которые используются летом как дополнительные помещения и служат переходом от замкнутых помещений квартиры к природе, окружающей озелененной среде. Летние помещения обычно связывают с общей комнатой и кухней.
